物业服务合同法.pdf

. 物业服务合同法 篇一：物业服务合同纠纷案例分析 一、案情简述： 2010年 1 月 11 日北京某物业管理有 限公司（以下简称“某物业”）作为原 告向北京市丰台区人民法院起诉，要求 被告某小区业主王某支付 2001 年 9 月 1 日至 2010年 4 月 30 日的物业费总计人民 币元，并支付违约金人民币元。 原告诉称： 被告王某为我小区业主。 2000 年 9 月 19 日原告与被告签订了 《物业管理协 议书》和《客户手册》 ，原告于签订协议 书的同时向被告提供物业管理服务。虽 . . 然《物业管理协议书》中约定该协议的 有效期限从 2000 年 9 月 19 日起至 2001 年 8 月 30 日止，但在物业管理协议约定 的期限届满后原告一直履行物业管理义 务，故双方之间仍存在事实上的物业管 理关系。故请求被告支付其拖欠的物业 费和违约金。 被告王某辩称： 1、原告在 2000 年 6 月 30 日与开发 商签订《物业全权委托管理合同》时没 有取得相应的法人资格和物业管理资 质，故该合同应当自始无效，原告非本 小区的前期物业。 2、原告所主张的 2001 年 9 月 1 日至 2007年 8 月 31 日的物业费已经超过了普 . . 通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉 讼请求。 3、原告物业服务不符合法律以及 《物业管理协议书》中的约定，依据 《合 同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵 的违约形态，故被告请求适当减少原告 的物业管理费用。 4、原告所主张的违约金过高，没有 书面合同作为依据。虽然《物业管理协 议书》中约定日违约金为标的的千分之 三，但有效期限从 2000年 9 月 19 日起至 2001年 8 月 30 日止，其已经失效，对原 被告不再有拘束力，且其主张的违约金 远远超过合同标的以及原告实际损失的 数倍，故原告不同意支付违约金。 . . 证据材料： 在审理过程中，原告提交了《物业 全权委托管理合同》 、《物业管理协议 书》、《客户手册》、《北京物业管理资质 合格证书》、《物业费说明》、《北京市物 价局批复》、《北京邮政同城快件单据》 以及物业费公示、物业服务状况的照片 等。同时被告提交了证明物业服务质量 极差的照片数张 ,该小区其他业主对物业 服务质量不满的证人证言数张。 经法庭审理查明： 被告王某系该小区业主。房地产开 发商（甲方）与原告（乙方）签订《物 业全权委托管理合同》 符合相关的法律、 法规和政策。并且经充分协商，系双方 . . 当事人真是意思表示。 故合同合法有效， 原告为该小区的前期物业。 《物业管理协议书》中约定，本物 业管理服务费收费标准暂定为：住宅每 建筑平方米 3 元/ 月，公建每建筑平方米 8 元/ 每月，并且已经经过北京市物价局 批复。合同还约定本物业管理协议自 2000年 9 月 19 日起至 2001年 8 月 30 日 止。甲方对房屋共用部位、共用设施设 备、绿化、环境卫生、保