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31 6 ）地库柱网 ? 必须选用经济的柱网，合理的跨度，降低板厚、梁高； ? 严格控制柱网尺寸的经济型，可设宽扁柱（柱体截面设计要考虑进车方向影 响）； ? 车位设计要结合柱网合理布局，尤其要注意停车方式及停车最大化布局。 地下车库 控制标准： 7800 × 8100 柱网 32 6 ）地库柱网 案例： 8100 柱网与 7800 柱网差异 总车位 108 辆 8100 柱网总面积 3576 ㎡ 单车位 33.11 ㎡ 7800 柱网总面积 3364 ㎡ 单车位 31.15 ㎡ 33.11 ㎡ -31.15 ㎡ =1.96 ㎡ 单车位面积 减小约 6% 地下车库 33 7 ）覆土厚度 ? 地库顶板覆土厚度决定着顶板的荷载，也决定着地库的梁柱高度、截 面尺寸、配筋数量等，也间接决定着地库的结构成本。 ? 覆土厚度由 管网布局、种植要求、绿地率要求 等要素决定。 ? 因此， 优化综合管网的布局至关重要 。 地下车库 顶板平均覆土厚度： 1 、应结合景观方案精细化设计，不同种植区域覆土厚度应不同；或采 用树池、堆土形式 来众智；平均覆土厚度 ≤ 1.0 米 ~1.2 米。 2 、如采用覆土种植，建议覆土厚度如下：种植大树处覆土局部 1500 ； 普通乔木处 1000 ；草坪 300~400 ； 3 、方案阶段，给排水专家应给出排水方案，根据水管布置长度及上方 有无行车情况确定所需覆土厚度，进行局部调整。 34 ? 优化地库设计（降低地库层高、减少覆土高度、注意边角等） 案例： 地下车库 优化前，有停不进车的边角 优化后，边角挖掉，减少不必要的面积 35 有些钱也可以花 36 好钢用在刀刃上 针对 业主关注度高 的地方 在对营销形成较好推动的情况下 可以考虑适当增加成本投入 以获得更好的回报 37 非常规材料及大量性装饰材料控制 严格控制非常规材料及做法 玻璃幕墙 进口系统窗 铝扣板 进口石材干挂 大量异形构件 大面积人造水景 恒温泳池 珍稀植物 2.5m/s 高速电梯 整体家居智能化 高科技节能 ······ 38 ? 外立面装饰、外立面门窗是住宅小区的门面，是对楼盘效果、售楼卖点比较 敏感的分项，同时其成本是总成本的一个主要组成方面。 ? 合理提升外立面装饰、门窗档次可以有效的增加卖点，同时对于成本的影响 不大 ? 在设计阶段全面考虑，提升外立面装饰、门窗的档次。在降低墙积比、窗积 比， 控制外立面总成本的前提下 ，提升装饰和门窗自身的档次，这样既提升 了档次，又使得总成本增加不多，甚至有所减少。 外立面装饰和外立面门窗 39 ? 举例说明外立面装饰，普通档次的成本约为 70 元 /m2 （建筑面积，外立面涂 料为主），提升一个档次至 100 元 /m2 ，（建筑面积，可采用部分瓷砖和少 量石材），其成本的增加为 30 元 /m2 ，所占项目总建安成本的比例约为 30/1561=1.92%( 其中 1561 为中海某区域平均地上建安成本 ) ，比例不大，但 明显提升了营销卖点。 ? 同样的，对于外立面门窗，采用普通铝合金门窗约为 350 元 /m2 （门窗表面 积），如果提至 450 元 /m2 ，可以采用较好的配件、尺度较大的型材等，对 于档次的提升明显，成本增加为 100 元 /m2 ，折算到建筑面积为 100*0.28=28 元 /m2 （ 0.28 为中海某区域平均窗积比），所占项目总建安成 本的比例约为 28/1561=1.79%( 其中 1561 为中海某区域平均建安成本 ) ，比例 不大，但明显提升了营销卖点。 外立面装饰和外立面门窗 40 ? 公共部分包含大堂、电梯厅以及标准层的装修，根据一般的售楼路线，公共 部分为样板房的前奏，是楼盘整体效果的重要组成部分，也是入伙之后业主 共同使用频率最高的空间，它的装修档次以及施工质量直接影响到楼盘的形 象以及后期物业维护的成本 ? 公共部分的装修效果为“看得见”、小业主可以直接感受到的成本组成部分 ，可作为楼盘销售过程中的有效催化剂。 公共部分装修 41 ? 园林绿化相对于园林自身单位面积的成本往往以百元计，但其相对于总建筑 面积的单位成本只有十几元至几十元，假如单位景观面积成本增加 30 元，可 使景观效果有明显的改观，而此部分成本分摊至总建筑面积上大约只有 5-8 元 /m2 。 而同时，景观是营造小区品质的重点区域，因此，在条件允许的情况 下，可以考虑一定程度上增加景观的成本，以取得更好的营销卖点。 景观 42 规避三个误区 43 误区一： 只盯造价，不看卖价 -- 唯成本论 1 地产模式下的精细化设计 主讲人：王煊 2012.8.30 设计成本控制方法泛谈 2 我们对成本的理解 3 所谓成本管理 基于对成本管理的认识，引入一个概念：价值工程 。 价值工程的