（房地产策划方案）房地产策划报告之项目价格制订及理由.pdf

（房地产策划方案）房地 产策划报告之项目价格制 订及理由 第四部分项目价格制订及理由 一、 估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价 二、 估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确的 价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价 格 三、 估价时间：2002 年 4 月 10 日至4 月 15 日 四、 估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用地 规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工 许可证》及对其他可比实例的实地考察所获的 资料 五、 限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有大 的波动；此价格仅作为销售的参考价格 六、 估价原则：替代原则 七、 估价方法：市场比较法 八、 估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程 序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料 的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经验 及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安第 一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为 2 2 3350 元/m ，一期住宅预售面积85000m ，住宅在 一次性付款方式下总价值 00 元，大写金额：貮亿 捌仟肆佰柒拾伍万元。 九、 有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时 间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的 调整。 十、 估价说明： 1. 本报告估价时点为 2002 年 4 月，本报告有效期为 6 个 月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调 整。 2. 本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价 值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据 了如下假设： 1) 自愿的卖者； 2) 在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状 态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合 理的谈判周期； 3) 在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的； 4) 该物业能够自由地在市场上出售； 5) 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 估价分析测算过程 一、 基本方法 由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实 例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价 的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调 研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映 天安第一城的正常市场公开发售均价。 二、 市场比较法步骤 【可比实例选取】： 为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼 盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我 们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、 富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、 维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。 基本情况如下： 户 发售日 平均售价 项目名称 现状 位置 售出比例 数