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房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法 一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作 如下分析说明 扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列 顺序合理分摊： 1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占 土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房 地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占 总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公 共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付 的出让金为 1000 万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积 （包括周围的道路及绿地等） 4000 平方米，建筑面积 15000 平方米；一幢为公寓，占地面 积（包括周围的道路及绿地等） 6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。公寓的公共配套设 施当中有游泳池占地面积 100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的 经营性质的设施。公寓已出售 90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1. 公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金 600 万元＝公寓占地面积 6000 平方米× （项目支付土地出让金总 额 1000 万元÷项目总占地面积 10000 平方米）。 2. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积 6000 平方米，其中不可售面 积的游泳也占地 100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金 1O万元＝不可售占地面积 100 平方米× （项目支付土地出 让金总额 1000 万元÷项目总占地面积 10000 平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元＝公寓应分摊的土地出让金 600 万元－不可售 面积应负担的土地出让金 10 万元。 3. 本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金 531 万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金 590 万元×已 出售比例 90%。 （三）按建筑面积分摊土地出让金 1. 公寓应分摊的土地出让金为： （1）总建筑面积 =写字楼建筑面积 15000 平方米＋公寓建筑面积 16000 平方米＝ 31000 平 方米 （2）公寓应分摊的土地出让金： 516 万元＝公寓建筑面积 16000 平方米× （出让金总额 1000 万元÷总建筑面积 31000 平方米）。 2. 按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金 16 万元＝不可售建筑面积 500 平方米× （项目支付土地出 让金总额 1000 万元÷项目总建筑面积 31000 平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金 500 万元＝公寓应分摊的土地出让金 516 万元－不可售 面积应负担的土地出让金 16 万元。 3. 本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金 450