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（市场分析）厦门房地产市 场形势分析报告 从今年商品房的季度的量、价走势上，可明显看出，我市商品房的季度成交量、 均价相对于去年高出一个台阶，在一个相对高的平台上波动。如图 1 、图2 示： 其中，商品居住用房（住宅和别墅）销量的季度分价走势呈如下主要特点：1 、 成交面积最大的价格区间在 3000-4000 元，占总量的 41%-52% ，其走势较去年有 所下滑。2 、3000 元以下的商品居住用房不论是面积销量走势，还是占总面积销 量的比例走势均呈下降趋势。今年较去年销量比例明显减少。3 、单价区间在 4000-5000 的商品居住用房在今年呈显著上升走势。4 、单价区间在5000 元以上 的居住用房所占比例虽然最小，但从走势图上可看出其缓缓的上升趋势。如图 3 、 图4 示。 从今年岛内、外商品住宅销售数据看，厦门岛内、外的商品住宅单价相差在 1600 元以上，今年岛外的销量比例呈逐季上升走势，岛内、外销量比例约为 1 ：0.2 。 主要数据如下表 1 所示。 2003 年厦门市岛内、外住宅销售季度数据（不包括别墅）表 1 季岛内面积 （万平方米）岛内均价 （元/平方米）岛外面积 （万平方米）岛外均价 （元/平方米）岛内、外价差 2003 年 1 季度 2003 年 2 季度 2003 年 3 季度 2003 年 4 季度 2003 年累计 截止 12 月底，厦门市房地产三级市场（二手房）交易面积总量为 141.93 万平方 米，成交金额 32.95 亿元，比去年同期的 89.92 万平方米、19.56 亿元分别上升 了58% 、68.5% 。成交均价也由去年的2175 元/平方米上升到今年的 2322 元/平方 米，上涨幅度 6.8% 。其中居住用房（包括住宅、房改房和别墅）交易面积为 104.23 万平方米，占总交易量的 74% ，成交金额为25.74 亿元，比去年同期分别 上升了 63% 、77% ，成交均价由去年的每平方米2241 元上升到今年的每平方米 2423 元，上涨幅度 8% 。 总之，今年厦门市房地产二、三级市场较去年又上升了一个台阶，持续了近年来 的旺盛态势。商品居住用房与二手居住用房交易频繁程度比约为 1 ：0.4 ，三级市 场仍有较大的发展空间。房地产市场日趋活跃，市场机制、政策推动力明显发挥 作用，商品房市场需求结构基本呈现良性发展态势。 （三）房地产业与国民经济协调发展情况 截止到 10 月，我市房地产投资额为 63.5992 亿元，同比增长 29.17% ，固定资产 投资额 149.5563 亿元，同比增长 13.21% ，GDP 总量为 624.7482 亿元，同比增长 18.1% ，因此，房地产投资占定资产的比重为42.53% ，占GDP 的比重为 10.18% ， 可见房地产业已是我市的支柱产业。 （四）存在主要问题 1 、土地供应的宏观调控力度不够，还无法通过公开的土地供应方式调控市场房 价。由于历史原因，目前大部分的商品房用地还是历史遗留的协议出让用地，采 取公开招标、拍卖、挂牌方式出让的用地比例很小。只有待这部分协议用地清理 完成，政府的土地供应调控之手才能有效发挥作用。 2 、大型商场、写字楼和车库销售缓慢，其空置情况比较严重，需出台相应政策 引导消化，数据如下表示： 厦门市历年各类商品房销售空置面积一览表 年别墅住宅商场写字楼车库厂房 19981.8832.1217.6520.9318.06-0.16 19993.8218.1114.344.9714.790.12 2000-0.58-20.299.459.5114.511.11 20017.1524.9113.685.5914.806.78 2002-1.57-18.2210.92-5.0616.75-2.63 合计 10.7136.6366.0335.9478.915.23 未售比例 36%4%37%48%83%26% 注：（1）、销售空置面积＝批准预售面积－实际销售面积 （2）、未售比例＝销售空置面积/批准预售面积 从表中可以看出：（1）98 年以来，占总量 80%以上的商品住宅的销售空置面积 不大，未售比例只有 4% ，预售空置绝对量36.63 万平方米，近年的商品住宅税收、 金融等优惠政策的引导已显见成效。（2）已批准预售但未售出的大部分是车库， 面积达 78.91 万平方米，未售比例达 83% ，近年来，厦门市私家车数量急增，车 库销售略有好转，但由于购车时对车辆停放未加限定，许多住宅小区随意停放现 象严重，因此，私家车市场的火