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房地产开发企业土地增值税会计与税务处理 国家从 1994 年起开征了土地增值税， 转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。土地增值税按照转让房地产的增值额和规定的 税率计算征收。 2006 年 12 月国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算 管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187 号），明确了房地产企业土地增值税由原来的预 征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，再加上其超率累进制的计算方法（税率最高可达 60%），使得土地增值税在房地产开发企业众多的税费当中成为与营业税、企业所得税并列 的三大税种之一，其在公司的税费中所占的比重越来越大。按照《土地增值税暂行条例》 的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”，对“转让房地产取得的增值额”所征收 的税款。房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核 算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定 了土地增值税成本的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性。一、土地增值税的会计 处理 从会计核算角度看，房地产开发企业土地增值税成本具有以下特点：一是土地增值税成本 的计提（营业税金及附加）应以会计中的权责发生制为基础，并符合配比原则的要求；二 是土地增值税成本的支出应以税法中的规定为基础。房地产开发企业应设置“营业税金及 附加——土地增值税”、“应交税费——应交土地增值税”和“待摊费用——预缴土地增 值税”等账户来对企业的土地增值税成本进行核算。如果企业同时开发多个项目，还应该 分项目进行明细分类核算。目前房地产开发企业主要采取的是预售制度，故本文只对这种