第三章 房地产价格和价值5教学教案.ppt

第四章 房地产价格和价值;第一节 房地产价格的概念和形成条件;第一节 房地产价格的概念和形成条件;第三节 房地产的供求与价格;第三节 房地产的供求与价格;第三节 房地产的供求与价格;第三节 房地产的供求与价格;第三节 房地产的供求与价格;第三节 房地产的供求与价格;第四节 房地产价值和价格的种类;一、 价值、使用价值和交换价值 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 没有使用价值则不会有交换价值。 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。;二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖价的折衷价格。 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性；众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易，招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。;第四节 房地产价值和价格的种类;三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下进行交易而最可能实现的价。 交易双方是自愿进行交易的 交易双方是处于利己动机进行交易的 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 交易双方有充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。;快速变现价值 谨慎价值 在用价值 残余价值 投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基础上 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值，是其投资行为能够实现的基本条件。 房地产估价所评估的是房地产的市场价值。;第四节 房地产价值和价格的种类;五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格 这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分??价格。 所有权价格：主要指房屋所有权，涉及国家土地制度，严格意义上不存在土地所有权价格。 使用权价格：主要指土地使用权价格。 其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。 ;六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 会计上使用的一组价值概念 原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、原价。 账面价值： 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。 公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。 原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市场价值随时间而波动。 房地产估价所评估的是房地产的市场价值。;七、市场调节价、政府指导价和政府定价 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。 市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 估价结果应以政府定价为准。;八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 这是《城市房地产管理法》提到的三种价格。 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。;九、土地价格、建筑物价格和房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。 土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。 根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟地价格 建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。 房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。 房地价格=土地价格+建筑物价格;十、总价格、单位价格和楼面地价 这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。 总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。 楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 楼面地价往往比