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营销策划 武汉山水华庭三期营销策划方案打印稿 山水华庭三期市场分析报告 目录 一、 市场篇（大武汉，健康向上的房地产市场） 1 、宏观市场及房地产状况 2 、房地产市场特点 3 、武汉居民购房消费特征 4 、最新情况 5 、市场总结 二、 区域篇（光谷楼市驶上快车道，领跑武汉房地产市场） 1 、片区宏观分析 2 、楼盘信息及区域特点 3 、光谷购房者群像 4 、典型楼盘竞争分析 三、 项目篇（打造光谷高性价比适居户型典范） 1 、项目基本情况 2 、项目SWOT分析 3 、竞争应对策略 四、 策略篇（延续与升华） 1 、 物业定位建议 物业定位 户型定位 价格定位 2 、 物业发展建议 设计原则 景观与环境设计 建筑及外立面风格 3 、营销建议 营销策略 销售执行 一 市场篇 大武汉 健康向上的房地产市场 一、 宏观市场及房地产状况 稳步上涨趋势不会改变 在过去的几年，武汉房地产处于一个上升通道，房价增长较为明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种 变化，既有“中部崛起”利好背景下，也有城市经济增长带来的实质性推动。 过去四年，武汉市财政收入年均增长达到26.4％，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元，稳步增长到2006 年的12350元，而这几年，也正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据我们调查，武汉住宅消费构成中，自住比例仍然在七成 以上，其中武汉本地购房者占64％,外地购房者占36％。2006年武汉商品住房销售面积895万平方米，同比上涨19.97％。住房竣 工面积为700万平方米，同比下降0.33％。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。 从2006年发展看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开 始增加，在2007上半年达到一个新高；轻轨二期、过江隧道、轨道2号线、“六湖连通”等市政项目的开工，交通的改善将给传 统意义上的城郊结合地区带来利好；老城区将面临拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进步增长动力，不过，由于拆迁 政策调整和经济适用房、廉租房供应同步加大，房价上涨幅度将会得到一定抑制。 一个城区的房价一定是与经济发展水平是相当的，武汉房价还没上涨到与城市地位相匹配的价格，因此虽然经过宏观调控以及 不断加息，武汉房价的稳步上涨依然是必然趋势。 1 、 房地产市场特点  供应量大，相对稳定 5月11日来自有关部门的信息显示，今年以来，新楼盘大量上市，目前武汉待售住房超过10万套，这个数字 超过以往。 从当前市场看，在供应量持续增加情况下，全市价格仍然稳中有升，部分板块增长仍然较快，一是因为区域经济利好以及投资 拉动，二是区域供应量持续不足所致。而从本周以及后市供应分析，南湖、光谷、后湖、金银湖以及盘龙城板块仍将持续增加， 如水域天际、泰然南湖玫瑰、香利国庭等，汉口中心城区以及武昌中北路、水果湖片区，都将有新增项目入市，如安顺家园、 东湖壹号、统建锦绣江南等，这都将极大地改变板块供需状况，有望使得市场逐步平稳下来，而在远郊地区，短期配套无明显 改观，也使得销售竞争空前增大。  上涨必然，但涨幅放缓 受国家的宏观调控，银行不断加息等政策面影响，武汉房地产上涨趋势未变，但涨幅放缓。 武汉市国土房产局发布第一季度武汉房价数据显示，商品住房平均价格为3817.1元/平方米，比上季度上涨0.59％。与去年同期 相比涨幅为6.48％，新增供应套数为16916套。涨幅回落0.85% 。《2007年第一季度武房指数》  武汉楼市潜力看好，房地产大鳄巨资进入，外地购房者增加 武汉虽为一线城市，但房价却比部分二线城市还低，因此被外地投资人一致看好，在4月份举办的武汉春季房交会上，深圳组团 定购罗纳河谷；“五一”黄金周期间，更有人从深圳、福建过来选购F 、天下的别墅。比外地购房者更早进入武汉的是全国知名 的房地产开发企业，近几年来，包括世茂、和记黄埔、瑞安、万科、金地、保利、融侨等国内房地产巨头争相屯兵武汉，竞拍 到了大量的土地。不断创造武汉土地拍买的新记录，他们对于武汉市场的看好，正说明武汉市场潜力的巨大。而同时他们也将 带来更多先进的开发理念与管理理念，促进武汉楼市的发展。  市政道路交通建设空前繁荣，有望打破区域阻碍