滨江公馆荣御馆大户型突围策略110903.ppt

江 馆 无 墅 族 江 园 馆 墅 族 显性价值 隐性价值 总体策略 两种模式走 做纯粹，往大里走。 非纯粹，小+大的产品组合形式 模式一： 把大平层独立出来， 做纯粹，往大里走 增值后的大平层， “170-200平”纯大平层概念 产品属性定位 城市水岸里的空中墅馆 形象定位 CEO城市水岸空中墅馆 CEO城市水岸空中墅馆170-200㎡大平层10月盛大开盘 王的空中墅馆170-200㎡大平层傲世加推 百年家族的空中墅馆170-200㎡大平层收官在即 10.1-27 11.1-30 12.1-30 CEO城市水岸空中墅馆170-200㎡大平层10月盛大开盘 王的空中墅馆170-200㎡大平层傲世加推 百年家族的空中墅馆170-200㎡大平层收官在即 10.1-27 11.1-30 12.1-30 推出8#2单元03房号+8#1单元01\03房号+8#3单元 月度活动主题“馆藏的奢墅” 第一阶段——T牌广告 主题:CEO城市水岸空中墅馆副标:170-200㎡大平层10月全球发售 第一阶段活动安排——10月度主题：馆藏的奢墅 时间：10.1-3 活动：伊丽莎白二世珠宝展及她的历史 第一阶段活动安排——10月度主题：馆藏的奢墅 时间：10.8-9 活动：顶级法拉利展 第一阶段活动安排——10月度主题：馆藏的奢墅 时间：10.15-16 活动：世界名表百达翡丽展 第一阶段活动安排——10月度主题：馆藏的奢墅 时间：10.22-23 活动：国宝翡翠展 第一阶段活动安排——10月度主题：馆藏的奢墅 时间：10.22-23 活动：奢侈品LV包展 CEO城市水岸空中墅馆170-200㎡大平层10月盛大开盘 王的空中墅馆170-200㎡大平层傲世加推 百年家族的空中墅馆170-200㎡大平层收官在即 10.1-27 11.1-30 12.1-30 推出8#2单元03房号+8#1单元01\03房号+8#3单元 月度活动主题“馆藏的奢墅” 第一阶段——T牌广告 主题:CEO城市水岸空中墅馆副标:170-200㎡大平层10月全球发售 109万/套的房子谁来买？ 滨江公馆【荣御馆】“大户型”突围策略 2011年8月 单体大平层：帝庭园，地段驱动型 临江大平层：中山白朗峰，江景驱动型 临海大平层：深圳三湘海尚，区域价值驱动型 2008年，东城，帝庭园，360平四房，93户，12000元/平，即推即售磬； 2010年，中山，时代白朗峰，480-550平，190户，12000元/平，即推即售磬； 2011年，深圳，三湘海尚，170-208平，1100户，50000元/平，遭遇哄抢。 价格不菲的大户型为什么总遭哄抢？ 所以，我们提出一个疑问： 是我们的客户不够豪？ 还是我们的户型不够大？ 很难说！！！或许我们对大平层的定义与客户不太一样！！！！！ 平层大户型总价 ￥157,501,132 平层大户型套数 145（按合拼） 平层套均总价 ￥1,086,215.00 买一套平层洋房花109万卖给谁？关键的是他们花109万可以买哪里？ 滨江公馆大平层总价约109万/套，百万元/套洋房是否是个槛？ 且看主城区总价100-108万销售情况 Part 1 竞品圈定及竞品分析 地王广场二期·翰林 汇总 26 第一国际三期 汇总 14 东城中心 汇总 1 富通·天邑湾 汇总 3 富盈·东方华府 汇总 1 花城广场 汇总　 13 黄金花园二期 汇总 1 江南第一城二期 汇总 5 金地·外滩8号 汇总 9 金域中央四期 汇总 9 金域中央五期·天玺 汇总 14 精英世家 汇总 9 景湖时代城 汇总 1 景湖时代城二期 汇总 10 帕萨迪纳 汇总 9 清华居二期 汇总 1 塞纳河畔一期 汇总 1 上东国际二期 汇总 5 深业·欧景城 汇总 1 世纪城·国际公馆贝丽湖 汇总 10 万科·金域华府 汇总 8 万科·金域华府二期 汇总 25 香树丽舍 汇总　 8 新世纪星城一期 汇总 1 阳光海岸二期·悦湾 汇总 2 中信森林湖·兰溪谷 汇总 140 中信·凯旋国际花园二期 汇总 45 406 截止2011年8月30日 按100-110万/套：整体去货速度慢，中信兰溪谷成交量较大。 110万/套，客户选择面太大了！ 百悦尚城一期 汇总 506.74 3 朝阳苑 汇总 2230.61 12 地王广场二期·翰林 汇总 2078.98 13 第一国际三期 汇总 2304.37 16 东城中心 汇总 619.34 4 东骏豪苑三期 汇总 494.31 3 富盈·东方华府 汇总 1229.13 8 荷塘月色 汇总 985.7 6 花城广场 汇总 855.29 6 黄金花园二期 汇总 181.9 1 江南第一城二期 汇总 728