优（项目管理）某某小城项目产品定位报告优品.doc

PAGE （项目管理）某某小城项目产品定位报告 目录 一、区域竞争市场深化 1．区域竞争性产品分析……………………………………………………4 2．区域竞争性余量产品分析………………………………………………12 3．区域成交客户分析………………………………………………………14 4．区域潜在项目产品分析…………………………………………………15 5．区域潜在客户分析………………………………………………………17 6．典型个案分析……………………………………………………………19 二、市场空白点找寻 1．区域产品空白点分析……………………………………………………42 2．区域客户空白点分析……………………………………………………46 三、项目产品设计思路 1．产品突围原则……………………………………………………………47 2．主力购买群体设定………………………………………………………54 3．项目总体定位……………………………………………………………58 4．产品定位…………………………………………………………………59 四、项目产品设计建议 1．项目规划布局建议…………………………………………………………60 2．项目产品模型及数据指标设定……………………………………………64 3．项目开发节奏建议…………………………………………………………65 4．项目产品立面造型建议……………………………………………………66 5．项目产品户型建议…………………………………………………………67 6．项目景观主题建议…………………………………………………………74 7．项目建材设备建议…………………………………………………………75 8．项目智能化建议……………………………………………………………76 9．项目物业服务建议…………………………………………………………79 10．项目会所营建及功能建议…………………………………………………80 一、区域竞争市场深化 1．区域竞争性产品分析 1.1区域竞争产品规模对比 物业 属性 物业名称 占地面积 总建面 容积率 绿化率 建筑形态 开盘日期 纯别墅 F·天下 720000 0.34 66.4% 独栋、联体别墅; 2005-12-30 恒达·盘龙湾 666000 65661 0.49 40.0% 独栋;叠拼;联体别墅 2006-05-01 宝安·山水龙城 126540 76000 0.5 45.0% 独栋;叠拼;联体别墅 2006-05-01 综合性项目 巢NEST 600000 80163 0.59 45.0% 独栋别墅、双联别墅、联排别墅、花园洋房 2006-12-30 武汉28街 122677.2 201920 1.65 30.0% 小高层;多层;商铺 2007-05-31 未来海岸 534866.67 470683 0.88 50.0% 多层;别墅; 2006-06-28 普通住宅 盘龙新天地 117820 95951 0.81 35.0% 小高层;多层 2006-08-19 名流·人和天地 133200 173000 1.3 41.0% 多层,小高层 2006-09-30 歌林花园 155041 460000 3 40.0% 小高层、高层 2007-7-28 百合佳园 6493.33 14600 1.8 35.0% 多层 2006-9-23 江北春天 23300 48000 2.06 36.0% 小高层;多层; 2007-1-1 冰晶天兴城 16200 45233.44 2.5 35.2% 小高层;多层; 2007-3-28 冰晶江城 72160.87 142454.89 1.68 38.0% 小高层;多层; 2005-11-26 蓝色星城 19633.33 36292 1.85 40.0% 多层 2006-10-27 作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。 盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发项目即定位于“顶级”的别墅项目“F·天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、巢NEST等项目的开发，使该区域逐渐成为别墅项目的聚集地。2002-2004年可称为盘龙城的“别墅时代”。目前市场供应中，别墅还是占领相当一部分。从以上表中可以看到，目前纯别墅项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业项目中也都有大部分开发为别墅。 而盘龙城不仅具有高端别墅项目，还有很多项目是属于针对地段客群的开发项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类项目占到区域市场供应的38.6%左右。与别墅项目加起来，达到