不动产登记前买受人期待权研究.pdf

不动产登记前买受人期待权研究 摘 要 我国《物权法》第 9 条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依 法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据此条 法律规定，我国对于不动产物权变动采用登记生效主义，但如此一来必定会引发 未登记买受人的权益保护问题。通常情况下不动产交易双方达成合意与实际取得 不动产物权之间在时间上存在间隔，在这段时间间隔内，不动产出让人因再次出 让该不动产或者因为不动产出让人对外欠负债务而导致该不动产因被查封等而处 于限制处分状态时，将对不动产受让人取得该不动产所有权产生直接的不利影响。 在这种情况下，如果仍简单机械的遵循不动产物权变动登记生效主义，而不论原 不动产受让人为取得该不动产所有权作出任何的努力，其最终只能获得因合同关 系而产生的债权人地位，然而由于债权的平等性，究竟哪一方应当取得该不动产 最终的完整物权仍处于悬而未决的状态。为了合理有效的解决上述问题，最高人 民法院基于期待权理论先后颁布了一系列司法解释，以求对上述情形下原不动产 买受人给予一定的特殊保护，赋予其更多更有效的救济途径。遗憾的是，在我国 现有法律规定中，期待权并没有自己独立的理论体系和制度规则，而仅仅是基于 权利分类的需要，被作为与既得权相对的概念而提出，其规则仅散见于相关法条 和司法解释之中。本文写作的目的在于探求能够可行有效的保护善意不动产买受 人合法权益的路径。 本文共分为四部分。首先在绪论部分，阐述了本文的研究背景和意义，针对 不动产登记前买受人期待权相关问题当前的研究现状做出了梳理，并且对本文的 研究对象——期待权的概念加以界定，归纳了当前不动产登记前买受人期待权研 究的存在的主要问题，同时简要说明了本文的研究方法和研究思路。 第一章主要将不动产登记前一定条件下买受人的法律地位界定为期待权，同 时以此为基础对期待权理论进行了考察和分析。在第一节中对期待权基本理论在 学界中的争论予以了归纳，并在此基础上对理论界和实务中长期存在争议的期待 权概念、性质问题分别从理论研究状况和司法实践、立法等方面的现状做出全面 的描述和分析，同时也例举了我国现行法律体系中对期待权的运用和体现以及其 成立的构成要件。 第二章针对不动产登记前买受人期待权的法律效力进行了论述。其中包括对 抗出卖人以及其他第三人侵害的效力和其相关处分效力以及转化为完整权利的形 成效力。 第三章是构造我国期待权理论的实际思路和具体路径。在对我国不动产登记 1 摘 要 前买受人期待权相关规定的现状和问题分析的基础上，通过对德国不动产登记前 买受人期待权制度法律经验的考察与分析，借鉴德国相关立法和司法经验，对我 国继受期待权理论路径进行构造，针对当前存在的常见问题寻求解决思路，切实 维护买受人合法权益。 关键词：期待权；法律效力；路径选择 2 不动产登记前买受人期待权研究 Abstract Article 9 of the Property Law of our country stipulates that the alteration and transfer of real property right must be registered according to law before it has legal effect. If it is not registered, no alteration or transfer of real property right will occur. That is to say, the change of real property right must be based on registration. However, in the face of complex and