安徽歙县和泰徽都国际项目产品初步建议PPTXXXX年.pptx

南京运佐营销策划有限公司 2010年3月29日;>写在前面 感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。 正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…;背景;歙县是中国历史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名风景区黄山，东邻杭州，南连千岛湖,是皖、浙、赣三省的重要通道。 歙县交通便捷，皖赣铁路途径县境16公里，县火车站客货运能力居黄山市首位。公路交通有徽杭高速公路、215省道、324省道穿境而过；县城至黄山国际空港仅30公里；境内新安江航道常年通航。 全县面积2122平方公里.全县人口为50万，其中县城人口约11万。; 2009年度歙县实现地区生产总值59.5亿元，同比增长13%；财政收入（一般预算收入）2.77亿元，同比增长23%；全社会消费品零售总额17.9亿元，同比增长17.5%；在岗职工平均工资2万元，同比增长24%；农民人均纯收入4100元，同比增长17.3%；金融机构存、贷款余额分别达48.2亿元和23.4亿元，同比增长16.9%和24%。旅游经济方面：旅游总收入14.9亿元,荣获“中国县域旅游品牌百强县”、“中国旅游文化示范地”等称号。 近几年歙县经济实力明显增强，经济运行质量逐步提高，城乡基本基础设施不断完善，发展环境逐步优化，各项社会事业健康发展，人民生活水平稳步提高，发展步伐进一步加快。;歙县原为贫困县，在实施工业振兴计划和城镇带动战略之后，实现了工业经济、城市建设、旅游和农业经济大突破，GDP排行位于省内24名，成为黄山第一县。歙县居民的有一定的消费购买力；;城市规划;2010年政策环境;二手房税费优惠政策09年12月25日停止;中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调 ;国务院常务会议召开并提出“国四条”;银行;我们该何去何从？;开始 徽都国际的企划之旅 >>>;>策划理念的推演;解决问题： 定位产品 定位目标客户 传播产品品牌;;本案基本要素;南侧： 该地块南邻为西干山，景观资源一般。 北侧： 北侧为丰乐江，拥有良好的江景资源，是本项目的景观资源。 东侧： 东邻新城最大的市政广场—张曙音乐广场，及规划中商业街区。 西侧： 西侧为铁路桥，景观较差，噪音污染，一定程度上影响了项目品质。;;;;;竞争对手扫描;;1、鸿欣花园;;三室两厅两卫—104.9平方米;三室两厅两卫—102.17平方米;三室两厅两卫—123.67平方米;2、徽府置业广场;3、鸿锐财富广场;;4、上海花园;三室两厅两卫—110平方米;五室两厅三卫—171平方米;六室两厅四卫—229平方米;5、大铭山庄;三室两厅一卫—102、107平方米;六室两厅四卫—253、263平方米;6、百花园;项目位置;两室两厅—86平方米;8、徽州御苑;9、紫阳财富中心;10、禾园清华坊;11、香格里拉;由竞争对手的分布可以看出，上海花园将是徽都国际的直接、最大的竞争对手！;楼盘; 分析： 在歙县楼盘内部配套方 面，大中型小区的内部配套都 相对简单，内部个性配套比较 少，仅有商业街街和沿街部分 商业，少量较大的小区含有会 所等配套。商业主力店的引进, 将对本项目起到较好的推动作 用。;;竞争对手户型情况;　;分析： 目前市场户型的主力供给面积集中在三房二厅的90-133㎡，该面积段也是本 区市场对户型产品的主流需求范围。但是随着价格的提升，面积有进一步走低的可 能。在售住宅项目中，大厅小房型和两个房间朝南的户型均畅销。且从户型的角度 说，基本做到了四明设计，户型规整。 ;;;市调情况：客户户室偏爱程度;从购房者住房需求户型来看:主力是二房和三房户型，分别占28.8％和60.5％； 选择三房户型中，偏好一卫户型是两卫户型的近四倍，原因在于一卫户型更能有效利用空间。 ;被调查者中需求面积在70-100平方米之间的占23.5%，100-120平方米之间的占39.8 %，120-140平方米之间的占21.4%，他们的比例为1.86：1.10:1.00。 在70-140平方米之间的户型总份额占到80.9%，最为广大消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。 ;人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的61.2%，选择2室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。 对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上； 两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，