成本控制专题【下】.pdf

中海地下车库标准化，提升效率和成本控制方法！！ 中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破 10% ，净利润率 仍然达到了 23% ，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能 甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重， 今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。 一、地下车库停车数量 1、车库范围 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究， 确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段； 2、车库层数 尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积 3、车库埋深 结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。 二、人防地下室问题 1 / 11 1、尽量降低人防等级，争取不做 5 级人房 明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常 5 级或常 6 级），无需每个防 护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大 量车位； 人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。 2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口 人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影 响景观，应尽量减少； 相邻防护单元的主要出入口应合并设置。 三、停车效率的提升 1、再次澄清关于 “单车位面积”的统计口径 2 / 11 地下车库总面积 = 地下车库 + 全部设备用房 + 主楼地下室 只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管 用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。 2、集团控制标准：单车位面积 35 ㎡ 控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！ （1 ）无人防地下室通常可以做到32 平米/辆； （2 ）大型停车库效率较高，很多可以做到30 平米/辆以下； （3 ）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25 平米/辆以下； （4 ）目前，各项目中，有做到33 平米、37 平米、甚至 41 平米，成本优化空 间仍然是很大。 普通地下一层车库建安成本约 1600 元/平米，人防地下室约 2300 元。 以停放 500 辆的车库，单车位面积每减少 1 平米，至少降低造价 80 万 ，平摊可 售成本降低 14.4 元。 3、柱网布置 （1 ）集团控制标准：7800X7800 3 / 11 《汽车库设计规范》规定小车位1800X4800 ，车侧600 ，车尾500 ，两车共用 ， 普通车位可以按照 2400X5050。 7800 柱网可以满足普通停车位要求（除非政府对停车有其他明确意见）。后侧有 墙，车位应按照 2400X5300。 地下室轮廓线：要求平直方正，无用的面积一定要剔除。 4 / 11 无实际用途，应修改地库轮廓。 无实际用途，修改地库轮廓或改作他用。 4、布置方式 布置方式 5 / 11 5、设备用房面积需要严格控制 经验数据：10 万平米规模的住宅小区，设备房面积约 700 ～800 平米左右（未 含车库排风、消防控制）。 其中，变配电房约 150 平米；公变房：约 50 平米；柴油发电机房：约 100 平米； 水泵房：约 120 平米；生活水池：约 100 平米；消防水池：约 150 平米；其他： 约 50 平米。 小区规模每增加 10 万平米，设备房增大 30%左右。 6 / 11 6、设备用房位置需要仔细斟酌 车道两边是车位布置的黄金宝地，设备房（以及非机动车库）不应挤占停车位置； 此处位置规整且靠近车道，不宜布置设备用房。 可尽量利用塔楼下方、边角空间等不方便停车的位置布置设备房。 设备房设置在塔楼下方，应注意水泵房及变压器的低频噪音对首层住户有影响， 上部有水房间对下部电房有影响。 四、车库层高 层高每增加 100MM ，地下室综合成本增加18 元/平米。 1、常见认识误区 （1 ）