中原-宁波世茂地块海上观项目产品定位营销策略-195PPT.ppt

『前言』 PART-1 区域定位 PART-2 产品定位 优势（S） 对望区政府，毗邻区域内最大商业项目君临广场； 对本案所在区域的认知度较高； 周边地产开发度高，开发风险弱化； 临太河，地块方正，规划加分； 商业、文教、交通配套齐全； 轻轨1号线规划中； 壹：高绿化率/低密度比 虽然高层产品可售面积大，利润偏高，但通常高层产品容积率偏高，容易造成居住的不舒适压迫感，销售压力也同样存在，但本案在容积率方面控制的恰倒好处，宽阔的楼间距，加上并排建筑体错落有致的分布，更是解决了高层之间楼与楼的压迫感； 同时也实现高绿化率。部分高层形成相对围合式的布局，使个中单位显得内敛私密，更大化增加项目的高端品质感。 贰：一轴贯穿/多重景观 整体规划以中轴线为核心的园林景观造景，配合以层层叠叠丰富的园林景观，造成视野的扩张感和延伸感，而不感觉通常高层建筑常有的压迫感，统一而富于变化； 规划基本上以弧线流畅型线条的建筑布局，形成了如海岸线波动的变化感，在移步换景中，感觉建筑也能产生“呼吸”的韵律感。 叁：左靠水岸/右临商街 左岸右商，左边以太河的面宽足够打造一线江景的高层公寓，左侧可借助太河的景观拔高江景楼盘的价值； 右边临商业物业，相对位置繁华热闹，可借助内外商业配套（本案商业物业及君临项目物业）的价值提升左侧高层的潜在价值； 本案销售应根据不同位置的高层做不同有针对性的销售策略，以实现各个位置建筑单体的价值最大化。 肆：静态绿荫/动态水系 以动态流线性的水系、水景氛围的营造带动绿色植被的分布，精致而匠心独运的特质； 除了使具一定规模的绿荫形成精致的分布之外，更体现在于动静相宜的规划理念； 环形的水系也使部分高层形成“半岛”环绕的遥相呼应的格局，更是成为亮点之一，部分“珍藏”单位可在销售中适当打“楼王”的概念。 伍：内湖环绕/外河相望 内湖外河相互呼就，形成特征明显的水系灵性空间，对于高端产品的客户而言，通常讲的“智者择水而居”也是一大强有力的产品吸引力； 高层建筑由于线条的刚直，容易造成死板、呆板感，而本案通过水系氛围的营造（如前所述）解决了高层的这一难题，使本案建筑通过“水”的作用，反变得刚柔相济（建筑为刚、水为柔）。 陆：前庭后院/松紧结合 考虑建筑单体前后的空间分布需体现舒适度，在本案的规划中还有一亮点，就是形成前庭后院的布局； 而规划的巧妙之处在于体现空间分布的合理性，以规避单调乏味的布局。因此，松紧结合也是本案需重点考虑的因素。所谓“松”是实现视野的开阔性，而“紧”则是实现私密性与内敛的建筑心理反应。 壹：高绿化率/低密度比 贰：一轴贯穿/多重景观 叁：左靠水岸/右临商街 肆：静态绿荫/动态水系 伍：内湖环绕/外河相望 陆：前庭后院/松紧结合 PART-3 客群分析 商业客群格局 终端消费者 经营者 PART-4 品牌建构 项目品牌形象导入（DNA嫁接） “海纳百川，兼容并蓄”的上海海派文化的重要特征。对于“海派文化”，国人就会直接联想到大上海以及海派文化的起源。。。 国人对大上海的印象，应从历史的角度切入去看上海，共分两个重要时期—— 老上海：解放前的旧上海（1911-1949） 1843年上海开埠； 1927年南京国民政府宣布成立上海特别市市政府； 1930年上海特别市政府改组为上海市政府； 1949年上海市人民政府成立，成为直辖市； 。。。 。。。 旧上海是全国金融、贸易和轻纺工业的中心，是中国民族资本最集中的 城市，开埠百年以来，多元的文化冲击给上海打上了多种标记。 上海形成的鲜明城市个性 —— 旧上海风貌 人物\文化 我们对于老上海零散的联想：和平饭店、留声机、石库门、小洋楼、月份牌女郎、上海滩3大亨、租界、名媛、天涯歌女、旗袍、张爱玲、有轨电车、报童、十里洋场、黄浦江 新上海：改革开放后的现代上海（1982-至今 ） 1982年建立上海经济区； 按照中国未来经济发展的总体部署，到2010年，上海将基本建成国际经 济、金融、贸易中心之一，浦东将基本建成具有世界一流水平的外向型、 多功能、现代化新区，使上海崛起成为又一个国际经济中心城市。 新上海风貌 人物\文化 我们对于新上海零散的联想：花样年华、色戒、沪剧、老外、都会女郎、世界500强、LV、江泽民、汤臣一品、南京路、淮海路、老外滩、东方明珠、新天地、姚明、刘翔、GDP全国Top10、世博会、F1、杭州湾大桥 由一系列文化符号，我们将本案的“海派气质”具象化 这是一种开发式的、具包容性的文化，并只专属于中国长江流域，她的兴起，不仅标杆着中国走向国际，更意味着一种与世界交流的全新文化的诞生。 一种具强烈个性的海派风格登陆北仑，整合海派文化的营销概念模式重拳出击，标志着世茂集团高调入世北仑，甚至成为大宁波区域的明星楼盘。 释义