华润商业活动专题计划.doc

华润置地整合北京一、二、三级房地产市场 商业计划 关键词：资源重组 资本运作 分散式自选公寓 目录 1. 项目内容介绍 2. 市场行业趋势分析 2.1 北京房地产开发市场 2.1.1 北京房地产开发市场趋势 2.1.2 北京房价和购置人群 2.1.3 北京市民购房心态和市场差距 2.2 北京市存量房市场 2.3 北京市租赁市场 2.3.1 北京市租赁市场热点和难点 2.3.2 北京民宅租赁热点 2.3.3 中介新举措 2.3.4 影响北京各城区租房价格原因 3. 华润系各企业内在需求 3.1 华润集团需要 3.2 华润置地需求 3.3 华润物业需求 项目计划框架 4.1 基础步骤 4.2 机构设置和任务 4.3 和“零首付”方案比较 4.3.1 原有方案难点 4.3.2 现有方案优点 5. 财务分析和对比分析 6. 风险分析及控制 6.1 政策法律风险 6.2 收购风险 6.3 租赁风险 6.4 服务风险 7 融资说明 7.1 融资额度及资金使用计划 7.2 项目企业组建和股份分配 7.3 投资方退出方法 7.4 相关企业业务相关税收和企业可能享受政府提供优惠政策 8 附件：资料起源 8.1 出租房屋应交哪些税？ 8.2 北京份租房价格参考值 8.3 房屋租赁市场存在问题 项目内容介绍 伴随北京申奥成功、北京CBD计划出台、中国加入WTO成功等利好消息刺激，北京房地产市场展现出前所未有“繁荣”景象，然而20XX年大量权威数据显示：热闹是开发商和爱凑热闹各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一个“可怕冷静”,市场前景不容乐观。 需求拉动和成本推进致使北京房价居高不下，从根本上说决定房价升降最终原因是供给和需求，土地供给量增加和“三外”企业加盟，将极大地改变市场供求关系，估计大约到20XX年下六个月，商品房供给量有可能要大过需求量，到时房价下降趋势将会显现出来。 华润收购老华远资产和项目标同时也接收了老华远债务和人员。老华远是国企，在体制上存在着很多弊端，转型是一个缓慢和艰巨过程，更关键是有着庞大机构华润置地关键经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场变动，主营业务必将会受到很大影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地整体成长，华润置地现在急待处理问题是建立新体制和寻求新利润支撑点。 本商业计划是虚拟一家华润系投资服务型企业，立足北京华润置地物业企业现有分散在北京各项目标服务人员和其它物质资源，借助华润置地品牌和华润集团雄厚资金实力，代付购房用户首付款方法来置换用户原有住房经营权，一边消化本身项目标存量房，一边组建华润“分散式旅馆”。这将是一个经过将优异技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应全新房地产资本运作模式。 华润置地假如能实施这个项目将会： 1、经过解除购房者购房首期款压力，释放购置力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其它开发商更短销售周期，加紧现有项目存量房销售，快速回笼资金投入下一轮开发和土地贮备，降低投资风险，提升投资收益。 2、同时能够在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整产业链，相互辉映。将一级市场上出售所产生短期收益和三级市场上出租所产生长久收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，降低一级市场波动对于华润置地影响。 3、最关键是将华润集团现有资源重新组合，以其它房地产开发商不可复制优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外第二个利润支撑点。 现在看来，华润集团是最有可能实施本计划，假如华润不能实施，就需要选择有较多后续开发项目标、在北京市民心中有品牌形象，在业内有号召力，有强大金融资本作后盾开发企业。 本计划中企业是一家虚拟华润系新成立企业，从事房地产投资和房地产经营，经过组建和经营华润“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等城市复制，另外能够收购银行不良资产，进入不良资产处理领域。 市场行业趋势分析 2.1北京房地产开发市场 现在，北京市人均住房使用面积大约在15平方米以上。根据北京“十五”期间计划，到20XX年北京要总计完工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达成18平方米。人均住房使用面积增加3平方米，一部分是外来人口购置新房，还有一部分较具经济实力人则