莆田市王府御景新项目前期市场调查研究应用报告.doc

莆田市[王府御景] 前期市场概况 中天置业研发中心 20XX年9月 目录 第一部分：宏观环境概况 第二部分：微观市场分析 一、发展概况 二、运行数据 三、各级市场 四、保障性住房 五、后市前瞻 第一部分 【宏观环境概况】 一、城市概况 1、地理位置和行政区划 莆田地处福建沿海中部，和台湾隔海相望，北依省会福州市，南接泉州并和厦门相近。陆域总面积4119平方公里，整个地势背山面海，西北部山峦叠嶂，中部丘陵起伏，东南部平原宽广。 1983年9月经中国国务院同意建市，成为省辖市。20XX年2月经国务院同意,莆田进行部分行政区划调整，现辖4个市辖区（荔城区、城厢区、涵江区、秀屿区和湄洲岛国家旅游度假区），1县（仙游县）。 仙游县城厢区 仙游县 城厢区 荔城区 秀屿区 涵江区 2、历史人文及区域特点 莆田市史称兴安、兴化，又称莆阳，莆仙。自古是闽中政治、经济、文化中心。境内通行莆仙话 ，属汉语闽方言，在音韵上介于福州话和闽南话之间。 莆田历史悠久，文化源远流长，素有“海滨邹鲁”、“文件名邦”之誉。湾口湄洲岛是海内外著名和平女神妈祖祖庙所在地、妈祖文化发祥地。 20XX年末，全市户籍人口310.26万人，常住人口283.00万人。有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。旅居在外侨胞70万人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国关键侨乡之一。 莆田十大城市名片为：湄洲妈祖、壶山兰水、九鲤湖、莆仙戏、湄洲湾、南少林寺、四大名果、莆田工艺美术、古谯楼、兴化米粉。 3、海西建设中关键优势 港口条件优越。境内海岸线长达343.6公里，约占福建省海岸线总长10.3%，拥有湄洲湾、兴化湾、平海湾，其中湄洲湾秀屿、东吴水深港阔、不冻不淤，被誉为“世界不多，中国少有”天然良港。20XX年，莆田港口吞吐量已达成1620万吨．和世界上29个国家和地域近50个港口通航。 民间资本雄厚。莆田旅居海外侨胞达70万人以上，在全国其它地方经商务工人员有50多万人，涌现出一大批业界精英。据不完全统计，莆田在外人才队伍中，高级专业技术人员有5000多人，两院院士13名。在外乡亲在全国各地创办企业2万多家，包含木材加工贸易、医疗卫生、工艺品、金银首饰、食品、餐饮、鞋服等众多行业。全国约70%民营医院是莆田人创办。民间资本将为莆田未来发展注入强大动力。 二、城市计划和建设 莆田以大交通、大产业、大城市、大港口、大发展城市发展思绪为指导，主动融人大局，以迎接奥运会、省运会和创建国家园林城市为契机，不停完善城市设施建设，全力打造一座以“三大城区”（中心城区、滨海新城区、仙游城区）为主体，“一心九组团”为框架百万中心城市。估计到20XX年，城市建成区面积达110平方公里，城市人口将超100万人。 1、北扩南进东改西建 在莆田城市建设进程里，“东改西建”起着不可低估作用，因为项目较集中开发，一个“新城”规模初见雏形。 市中心以莆田市最大中心广场文件广场（东至胜利路，西南至下磨溪，北至文件路）建设为龙头，带动文件西路、旧体育广场、龙德井等旧城改造划为中心区，那么相正确就出现了城东片区（荔园路片区），西片区（荔城大道两侧）、北部片区、南部片区。尤其是当福厦路，汽车站外迁，为城东片区距莆田市区繁荣又近了一步，新城轴心日渐明朗。 伴随城市建设步伐加紧，荔城区商圈经济日益凸显。以步行街繁荣地段为关键老城区商圈，以客运枢纽中心为节点新车站商圈，以商业地产介入为助推超市型商圈，以城镇区域板块为组团物流业商圈，正在向大家展示着新兴城市现代商业繁荣景象。 2、构筑路网 构筑路网正使未来变得愈加能够预期。实施“四纵八横”主干路网，带动沿线城区及工业区开发建设深入拉开城市框架，扩大城市规模，完善各城区内部路网建设，实现荔港、城港、仙港大道和荔涵、荔园、莆阳、沁峤、滨海大道(城厢段)全方面通车，通畅城港互联通道和快速疏港通道，带动沿线组团城区及开发区建设发挥组团间区域功效规模效益，构建“半小时城市经济圈”。 3、铁路和机场 再过几年，福厦铁路、向莆铁路建成通车，还有正在主动计划建设莆田机场，这些全部将大大拉开新港城框架，提升城市品位，也给房地产发展发明了一个良好机遇。 三、经济发展 1、发展概况 近几年来，莆田市委、市政府狠抓投资软、硬环境建设，大力实施项目带动战略和民资回归工程，各项建设进展顺利，经济增加逐年提速，在海西建设中展现出良好发展形势、态势、气势和趋势。20XX─20XX年全市生产总值增幅分别达11.5%、12.1%、13.1%、15.3%、16.0%和16.5%，20XX年增幅创近十二年来最高，增幅在“海西”21个市中居第三位。 全市已初步形成制鞋、林产加工、食品、电子信息、化工、能源、纺织服装、机械制造、工艺美术、医药医疗器械十大产业集群。 2、居民收入 今年以来，莆