三十八、湖北XX物业服务有限公司良好审核案例.PDF

2014年良好认证审核案例 三十八、湖北XX物业服务有限公司良好审核案例 认证机构：北京联合智业认证有限公司 认证类型：质量、环境、职业健康安全管理体系 推荐人：聂志国 审核时间：2013年6月13日至14日 审核类型：初审二阶段审核。 1案例基本信息 该公司具有物业管理三级资质，2006年至2008年间，公司邀请香港港联物 业服务顾问机构全程策划指导物业管理服务品质达标与经营发展。公司先后被市 房产局评为“2008年度物业服务优秀示范小区”、被市建委评为“2009年度鄂 州市优秀住宅小区”、被市工商局消费者协会评为“消费者满意单位”、被市“四 城”创建办评为“先进物业服务企业”、被房产局评为“市十佳物业小区”、“市 优秀小区”。 公司主要管理兄弟单位开发的万佳凯旋城项目，现管理的物业项目为占地约 13万m2，建筑面积25万平米，公司主要为该住宅小区业主和商户提供物业管理 服务。公司决策层希望通过认证审核，使公司持续提供顾客满意的产品。 物业管理是一个很常见的服务过程，管理事务非常琐碎，通常的理解物业 管理就是保安、保洁、绿化、维修等，更多地是考虑人的服务和业主对物业服务 的评价。作为物业管理公司三体系审核，除了关注物业管理过程中的服务质量控 制外，还要关注物业服务过程中对住户和业主带来的环境和安全隐患的控制，本 次审核是按照组织提供的物业服务逐次进行审核，对秩序维护、保洁及垃圾清运、 绿化养护、环境消杀、排水沟及化粪池清理、设备运行、装饰装修的管理、业主 回访等每个过程中进行了审核，关注了每个过程的质量控制、环境因素的控制及 危险源控制情况，除涉及单纯的物业服务外，还涉及了市政、建筑等多个行业。 169 中国认证认可协会 1办公室E/S 4.4.6运行控制的不符合发现 在审核中，查看公司在夏天的蚊虫消杀过程中，对于消杀药品的控制情况， 公司办公室主任姐介绍，公司在当地防疫部门购买相关消杀药品，对购买的药品 使用进行登记和发放，查看了消杀药品的登记和发放记录，内容完整，询问办公 室主任对药品使用的注意事项及用法、用量的控制及对消杀安全的控制等，是否 有相关消杀药品的安全使用说明书，办公室主任说我们购买回来后，分发给消杀 人员，他们都是做物业管理和绿化多年，知道怎么用，审核组现场对消杀人员询 问，回答都是凭经验使用。审核员提出，物业管理中的消杀药品的使用可能危及 居民的安全，公司应该获得相关消杀药品的安全使用说明书，让操作人员按照说 明书的要求进行调制和喷洒，同时做好相应的提醒和告知。 以上事实，审核组认为不符合E/S4.4.6c确保在规定的条件下进行的要求， 因此提出不符合项，建议组织加强对消杀药品的控制，严格按照安全技术说明书 的要求进行使用和告知。 公司组织办公室分析了原因，主要是凭经验办事，消杀工作一年也就夏季开 展，对于细节没有进行足够的重视。公司在制定消杀方案时，也没有按照公司制 度规定对相关安全使用等要求进行规定和描述，因此，组织了采购人员及管理部 的相关消杀执行人员进行公司的文件和制度学习，并从当地防疫部门获取了每种 消杀药品的的安全使用说明书，并将安全使用说明书的用法用量、安全要求等摘 录出来，编制在消杀方案中，组织管理人员和消杀人员进行学习，按照要求进行 使用，对后续使用进行控制和登记。从提供的后续登记及使用情况及消杀方案来 看，已经对消杀药品的安全使用的相关要求进行了规定，经验证相关要求得到了 控制。 2客服维修中心Q7.5.1 S4.4.6a)不符合发现 服务项目的电梯运行情况，组织管理项目的小区电梯维保委托湖北洪升电梯 公司、湖北万兴物业公司进行维保，维保公司每半个月对电梯进行维保，并填写 保养记录，同时要求电梯维保时必须有2人在场，并具备相应资质，现场查看资 质均符合，公司要求对电梯的安全维保记录进行保存，审核中无法提供2013.5 170 2014年良好认证审核案例 月下半月针对设备代码为31104207042010120004电梯进行了维保的客观证据。 无法证实按照要求定期对该电梯进