郑州财信圣堤亚纳营销方案.pdf

考考 如何在楼市低迷的形势下如何在楼市低迷的形势下 ，破冰快跑破冰快跑 ，实现现金流实现现金流？？ 如何快速提升财信品牌，为项目推广提升助力？ 如何明确项目核心价值如何明确项目核心价值 ，制定差异化战略制定差异化战略 ，区隔竞争区隔竞争？？ 如何继承12年策略经验，制定更精准的营销思路？ 目录目录 第一部分 2011年营销总结 第二部分第二部分临问题及应对措施面临问题及应对措施 第三部分第三部分营销计划年营销计划 第一部分 2011年营销总结 市场回顾与预判 住宅供需状况 项目状况梳理项目状况梳理 竞品状况分析 市场回顾与预判 房地产政策回顾年房地产政策回顾 从限贷-限购-限价-保障房，政府在严格执行的基础上，加强执行力度， 不断扩大城市范围，2011年新政策频频出台。 市场回顾与预判 【【郑州郑州】】供求供求、存量存量、价格分析价格分析 截止截止1111月份月份 ，郑州市郑州商品住宅投放量年商品住宅投放量634634万万㎡㎡ ，成交成交461461万万㎡㎡ ，供销比供销比139:11.39:1 ，整体呈供大整体呈供大 于求。截止11月份，郑州市商品住宅库存406.50万㎡ ，将延缓大多数开发商开发和推盘节奏。 7月-9月份价格出现滞涨，并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动，但是，郑州市场并没 有出现房价剧烈下跌的现象，是因为郑州作为二三线城市，楼市泡沫较少，其次也说明开发商对2012 预期较好，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。 2011年郑州住宅总体供大年郑州住宅总体供大于求求 ，库存量增大加大库存量增大加大了未来的销售未来的销售压力力。 2011年郑州住宅价格较为稳定，政策调控下有微幅下降。 市场回顾与预判 年 【【郑州各区郑州各区】】供求分析供求分析 金水区和二七区商品住宅投放和成交量相比其他区域较高金水区和二七区商品住宅投放和成交量相比其他区域较高。。金水区发展成熟金水区发展成熟 ，， 区域内配套齐全，客户认知度高，二七区近几年由于形象升级，招商引资力 度较大，新盘多，运河新区的建设对客户有很强的吸引力。 本项目所在的郑东新区作为郑州未来发展重点区域本项目所在的郑东新区作为郑州未来发展重点区域 ，发展迅猛发展迅猛 ，供应量仅次供应量仅次 于二七和金水，由此可见，郑东新区是未来发展趋势的导向。 从区域供求分析来看从区域供求分析来看 ，金水区金水区、二七区二七区、郑东新区是郑东新区商品住宅投年商品住宅投 放和销售的主要区域。郑东新区未来发展前景较好。 住宅供需状况 2011年东区住宅供求分析 2011年东区住宅价格分析 从图表上看出，郑州东区1-3月份受政策影 郑东新区房价较高，从走势图上看，1-2月房价高位徘 响较小响较小 ，需求量持续上升需求量持续上升 ，55月份之后月份之后 ，由由 徊徊 ，33月受限购影响月受限购影响 ，房价直线下降房价直线下降 ，33-55月跌入低谷月跌入低谷 ， 于政策深入，整个市场观望气氛渐浓 ，东 7、8月稳定滞涨，10、11月冲高回落。整体来看， 区在一定程度上受到影响，成交量走低， 10月后，晖达新领地上市l拉低区域均价，其他上市企 开发商推盘节奏也放缓开发商推盘节奏也放缓。。 业纷纷促销，区域房价出现明显的下跌趋势。 2011年东区住宅受政策影响最明显，11月供需比达到2.58:1，可见政策 影响直接影响到了成交量走低影响直接影响到了成交量走低 ；东区住宅价格从年东区住宅价格从1010月后月后 ，价格下价格下 跌趋势明显。 市场回顾与预判 房地产政策调控总结年房地产政策调控总结 →→ 房地产行业调