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TOC \o 1-2 \h \z \u “三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫 3
降杠杆的几大途径 3
有息负债端 4
货币资金端 5
所有者权益端 6
表外融资 6
降杠杆成功案例 7
“三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫
监管层敲响警钟,“三道红线下”房企降杠杆压力加剧。据 8 月 15 日 21
世纪经济报道,监管部门出台融资收紧新规,设置“三道红线”将房企
分档并对其有息负债规模增长做出约束。8 月 20 日,住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,就如何落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。同时,对于与会的 12 家的房企进行试点,要求其 9 月底交出降负债方案。
地产行业的高杠杆率既有内部原因又有外部原因:从内部动机来看,房地产为资金密集型行业,地产企业必须依靠杠杆撬动规模的扩大,以应
对开发期内较大的资金需求。从外部条件来看,中国经济的发展与地产行业密不可分,因此在经济高速增长时期,地产行业也始终维持高景气度。就融资环境而言,金融机构有更强的意愿为房地产企业提供融资,优质的抵押物也赋予了地产行业更为优越的融资能力。
“房住不炒”基调下,行业资产结构已有改善,降杠杆为大势所趋。整体来看,行业近几年负债增速已有所放缓。对于近两年来积极降负债并取得一定成效的房企而言,新规的影响在预料之内;而对于前两年拿地
激进,存量负债较高的房企,尤其是中小型房企而言,新规也必然会促 使其在现金流管理、融资结构调整、投资规模和质量把控等方面进行较 大的调整。有息负债规模的控制将使房企在在新增土储方面将更加谨慎,优化业务区域布局,加强对优质城市的深耕。另一方面,房企面临的资 金投入压力也将进一步上升,可能会对存货开发进度造成一定影响。因 此,对于未达标的房企而言,降杠杆已然成为当务之急。
降杠杆的几大途径
从净负债的角度考虑,我们将房企降杠杆大致分为三个方向:(1)减少有息负债;(2)增加货币资金;(3)增加所有者权益。此外,考虑到表外融资存在的普遍性,我们也将讨论表外融资对企业的账面负债水平的
影响。
图 1: 房地产企业降杠杆途径
数据来源:
有息负债端
投资方面,可通过减缓拿地节奏、寻求多元化方式拿地,以减少拿地开支,进而降低有息负债水平。(1)传统招拍挂:拿地简单便捷,信息相对公开透明,且土地不存在历史遗留问题,适用于“短平快”项目;但
由于其供地节奏由政府把控,且采用竞价机制,在市场需求大,竞争激烈时,容易出现高溢价地块。(2)旧改、一二级联动:这两类项目均涉及与政府洽淡,旧改项目往往位于中心城区、位置优越且价格低廉,而一二级联动的方式有利于企业在二级拿地环节获得成本优势;但这两种方式对企业长周期融资的能力要求较高,且不确定性大。(3)收并购和合作开发:这两种方式近年来越来越受到房企的青睐,因其有利于企业迅速做大规模,获取优质低价土地;但由于存在外部协调和信息不对称,也会存在“踩雷”情况,且流程较复杂、法律问题较多,需谨慎对待。在具体策略上,为有效降低杠杆,房企首先应当控制拿地节奏,根据自身土储情况及外部环境进行判断,有时可采取逆周期拿地的策略;其次,在拿地方式的选择上,可逐步从招拍挂的高成本拿地转向收并购、合作开发、旧改等方式,但也应当注意结合自身在运营、融资等方面的能力,选择合适的项目,制定组合方案,并防范相应的风险。
图 2:房企多元化拿地
方式
优点
缺点
招拍挂
直接便捷,法律关系清晰;不涉及复杂的交易模式设计和长周期的尽调工作
竞争激烈导致地价被抬高,容易出现“地王”;政府控制供地节奏,出地时间不确定
旧改
容易获得位置优越且低价的土地
投入资源大、不确定性高、周期长
收并购
相对优质而低价的土地;竞争较小,价格确定
背景复杂,尽调及商谈工作量大;信息不对称带来风险;土地溢价后的税务负担
一二级联动
政府一级成本返还、低价拿地
周期不可控,拉长现金流周转时间
合作开发
协同效应、品牌效应,减轻财务、运营负担,拿地成本较低
项目权益占比下降;合作带来的更高的管理成本
数据来源:
融资方面,可通过改善融资结构、提升自身评级以降低融资成本,减少利息支出对利润的侵蚀。在债权融资的各种方式中,传统的银行贷款融资成本相对较低,但由于政策约束、银企关系等因素的存在,对企业自
身条件要求较高。境内发债方面,由于投资者对企业的信用资质要求高,不同资质房企之间的融资成本差异较大;而境外债在国内融资收紧环境下,逐渐成为重要的融资补充渠道,但其存在较大的汇率波动风险,且成本相对较高。近年来 ABS 的重要性逐渐加强,其中以供应链 ABS 为主,以其不占用发债额度、美化财务报表而受到房企
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