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广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式,后者依靠的是资本和规模,
社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。
社区商业在短短十年内,造就了一批生意兴旺的老板,也有数量相当的失败者。
分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训,是社区商业健康发展的需要,也是
每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。
经过本报同仁艰辛的劳动,我们已经推出了包括骏景花园(见本报 2004 年 12
月 20 日 C7、C8 版),逸景翠园(见本报 2005 年 1 月 4 日 C8、C7版)等三期,
受到广大读者的关爱和好评,不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经
验,本报将选择典型问题回答。
本报本期推出的凤凰城商铺调查,是想走入广州超级豪宅区,调查了解那里商铺
的生存状态,给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标
规划居住人数 10 万人
规划占地 12000亩
已开发小区面积 逾5000亩
住宅总户数 4900户
小区总人数 约2万人
超级豪宅区 还是青睐实惠
在拥挤繁嚣的广州市老城区内,也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占
1
地 5000 亩、已有超过 2 万人入住的超大型楼盘相提并论,它就是被称作以“造
城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。作为广州目前最大的别墅社区,凤
凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。究竟在这
个以大家族居住形态为主的大型住宅区内,商铺经营的潜力又是否这么大呢?
地理位置:离城不离市
凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段,离广州市中心 30 公里,南面为广州经济
开发区。楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向,西北面为留作发展用地
和区外的山体。人流主要流向是东西向和南北向,沿广园东路往西到达广州(到
天河约30分钟),往北到达东莞增城,往南为广深高速公路。并经由这两条高速
公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道,虽依山而建,仍形成强大的交通辐射
网络,可谓“离城不离市”。
在凤凰城交通中心,业主巴士从早上7时-晚上11时每半小时开出,40分钟直
达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。针对新塘工业区做生意的业主,
每半小时有新塘业主巴士开出,更定点设有通往香港和深圳的大巴,方便港深业
主自由出入。此外,区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心,全程
只要需约3分钟。
根据未来两年广州城市规划整体思路,未来几年广州经济技术开发区即将扩大三
倍,增城将撤市变区,广园东板块将建成广州城市的副中心,规划中的地铁 5
号线和9号线也将延伸至东部板块,广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及
快速路将经过广州东部,广园东将完全与珠三角连成一片,1.5小时可到达珠三
角任何一个城市。
人口构成:半数是私企老板
根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计,尽管凤凰城现有 4900 户家庭
约 2 万人入住,但常住人口大约只有 4000 人左右,他们主要是白领、老人、妇
女、儿童和保姆工人。现在区内上幼儿园和小学的儿童共有580多名。
目前整个楼盘以独立、连体和500万起价的超豪三种别墅式建筑群为主,洋房占
比仅为 10%。别墅结构从单层两房一厅到三层十多个房间的不等,正如小区的
口号“成就自我,回报家人”,这里的居住人群多以三代同堂的大家庭为单位,
而2002年5月以 2000元/平方米价位开盘的洋房和50万起价的连体别墅也吸引
了不少都市白领。
据碧桂园物业发展有限公司市场部推广主管刘震宇介绍,由于楼盘住宅类别多
元,整个小区的业主构成也相对复杂。其中,超半数为私营企业老板为主的内地
人口,包括新塘工业区、深圳、东莞等周边地带的富商和在广州市内上班的白领。
此外也有不少香港业主,而国际租赁小区则住着不少商务或度假的外国人,该区
住宅不带家居服务的月纯租金是人民币3500元/平方米。近两年,该区在春秋交
易会时掀起接待外宾热潮,激活了区内商铺的生命力。
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