房地产“限购令”案例分析.pdf

房地产“限购令” 案例分析 房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持 续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高 速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投 资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出 来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相 符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政 府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上 涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体 现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。 一、“限购令”出台背景及效果 我国于 2010 年出台 “限购令”，通过加大对购房者购房 条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增 长。 2010 年 4 月 17 日，“新国十条”出台，其中第 3 条明确 指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各 种名目的炒房和投机性购房。 条例指出， 商品住房价格过高、 上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当 地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措 施，在一定时期内限定购房套数。 精品文库 “限购令”出台后， 一方面对各城市的成交量和成交 价格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度 的遏制，限购政策取得了阶段性成效。 从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行 业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。 另一方面， “限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下 降，导致了财政收入的直接缩水。受“限购令”的影响，房 地产行业的税收下降了 27%。 然而，业内人士认为“限购令”效果有限 。他们认为， 限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的 行政手段干预楼市的政策。同时他们指出有些人担心取消限 购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷 和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购 政策， 房价也不可能暴涨。 房地产商潘石屹认为房价上涨的 关键原因是供求关系。限购政策的出台并不能真正解决这一 问题，应该选择长期政策来解决 “房控问题”这一长期问题。 二、“限购令”政策分析 我认为“限购令”出台的原因是为了扼制房地产价格上涨 过快和控制房地产行业非理性投资的泛滥。直观原因是房地 产价格上涨过快。近年来，由于房价持续上涨会给中国社会 造成巨大危害，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制 了居民的其他消费，导致社会财富向富人转移，扩大了贫富 欢迎下载 2 精品文库 差距，更会影响到城乡统筹发展，进一步威胁金融市场的秩 序。房地产行业非理性投资泛滥。会造成巨大的负面效应， 短期不仅会抬升房价造成更多人无法买到房子；长期来看， 会对房地产业造成重创，使大量社会资金进入房地产市场， 对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整 个社会的稳定。 因此， “限购令”核心目的不是不让大家买房，而是通 过打击投机买房， 抑制房价， 让真正需要买房的人买得起房。 但是“上有政策下有对策” ，总有人钻政策的空子。以南京 市为例， 自从限