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地下车库税务处理专题 林佳良 1单独建造的,建筑面积未分摊 2单独建造的,建筑面积已分摊 3地下人防设施作为地下车库 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊, 即该部分建造成本未分摊至可售面积之中, 权应归开发商所有,其性质属于营利性的公共 配套设施。 【法规依据1】--《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》(国税发(2009)31号)第 17条第2款:属于营利性的,或产权归企业所 有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方 府。公用事业单位以外其他单位的,应当单 独核算其塽本。除企业自用应按建造固定资宀 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 1、对外出租的税务处理:地下车库对外出租,直接作为 租赁,开具租赁业发票 (1)营业税及附加 【法规依据2】-《营业税暂行条例实施细则》第25条规定: 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式 的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提 供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天 【结论】一-营业税额以预收金额为计算基数,按租赁业 %交纳,而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业 税 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 (2)土地增值税 ·【法规依据3】-《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知》(国税发(2060187号)规定:房地产开发 企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于 出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不 征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不 扣除相应的成本和费用。 法规依据4】--《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的 》国税函发[199510号)“四、土地增值税的征收范围是如何规定 的?”中规定,只对转让的房地产征收土地增值税 一、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 (3)房产税 【法规依据5】-《财政部、国家税务总局关于 具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》 (财税(2005)181号)规定:已出租的地下 建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产 税 ·【结论】-即出租部分按租金收入的12%计征 房产税。 注:按小时天等临时停车收取的停车费如何交 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 (4)土地使用税 ·【法规依据6】--《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地 使用税有关问题的通知》(财税[2009128号)第四条规定,关 于地下建筑用地的城镇土地使用税问题:对在 城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建 筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中, 已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证 确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土 地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地 面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税 款。对上地下建筑用地暂按应征税款的50 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 (5)企业所得税 ·【法规依据7】-《所得税法实施条例》第19条:企业所得税法第六条第 (六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资 产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日 期确认收入的实现。 【法规依据8】-《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题 的通知》(国税函[2010]79号)“一、关于租金收入确认问题”规定:根 据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有 形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付 租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限 跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入 与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀 计入相关年度收入。 【结论】原则上收到的租金全额作为收入计征所得税;符合条件的,可按 会计处理做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税。 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 2、对外出售的税务处理:对外出售的地下车库 应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票。 在符合收入确认条件时,确认主营业务收入,同 时结转开发产品-地下车库相关金额至主营业 务成本。 (1)营业税及附加:按销售不动产计征营业税 及附加。 ·(2)土地增值税:单独确认收入及增值额,按 普住宅计征土地增值税。 (3)房产;与住字等开发产品类似,已销倡 、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊 3、自用的地下车库税务处理:自用的具有产权的地 下车库,其处理应同房开企业自用开发产品相同, 在自用时将开发产品地下车库转为固定资产,并 计提折旧。 ·(1)房产税:自用部分按财税(2005)181号相关 规定,