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写字楼基础知识学习 杨兴 2016 年 5 月 写字楼定义 即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员用于 办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体 和非营利性的管理机构 地段的不可替代性 形象高端 交通便捷 1 2 3 4 写字楼 商务配套、物业管理完善 写字楼产品特征 按功能分 综合性写字楼 : 以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒 店等多种功能，一般分层设计 商住写字楼 : 既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度高， 需 要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多； 按档次分 甲级写字楼 : 是写字楼之中，一般最好级数的写字楼 , 办公部分需超过 5 万平 方米，每层建筑面积必须保持在 1500-2000 平方米。 乙级写字楼 : 办公面积应超过 1 万平方米，单层净面积不低于 800 平方米。 写 字 楼 的 分 类 顶级写字楼 : 在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件设施与 服务和出众的客户。通常作为城市最具标志性的建筑 按 智能化水 平划分 3A 写字楼 ： OA （办公智能化）、 BA （楼宇自劢化）、 CA （通讯传输智 能化） 5A 写字楼 ： OA （办公智能化）、 BA （楼宇自劢化）、 CA （通讯传输智 能化）、 FA （消防智能化）、 SA （安保智能化） 写字楼 : 基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业，没有其他功能 写字楼产品分类 从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有 8 大特征：管理国际化、 24 小时写字楼、人 性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。 “ 5A 写字楼” = 甲级写字楼 ? 概念误区： 如今市场上常有人用 5A 评价写字楼的品质等级， 实际上是一种概 念理解上的误区， 5A 指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联， 但绝对不是划分写字楼等级的标准，决不能说 5A 级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最 好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、 电梯等 . 智能化程度只是其中的一个方面而已。 因此:“ 5A 写字楼”≠甲级写字楼 5A 写字楼解析 ? BAS （楼宇控制自动化） 冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车 库系统、水电表自动抄送系统等 ? CAS （通讯传输智能化） 双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、 楼内移动电话系统、综合布线系统等 ? FAS （消防智能化） 防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等； ? SAS （安保智能化） 监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等 ? OAS （办公智能化） 计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等 5A 包含的内容 板楼写字楼 板楼优点 ? 采光通风良好 ? 板楼均好性强 ? 管理成本不高 ? 住户使用率高 板楼缺点 ? 建筑密度低，房价高 ? 户型格局不宜改造 塔楼写字楼 塔楼优点 ? 节约土地资源，房价较低 ? 空间结构灵活，宜于改造 ? 结构强度高，抗震性好 ? 居高望远，视野开阔 塔楼缺点 ? 均好性差，居住密度高 ? 使用率低，有灰色空间 写字楼软硬件 外立面 大堂 层高 电梯 空调 车位 配套 物业 智能化