2009年广州万菱汇整体营销策划建议书.pdf

萬菱實業(廣東)有限公司 廣州市天河區天河路 萬菱匯出售公寓部分 整體營銷策劃建議書 二零零九年四月三日 二零零九年四月三日 建議書目錄 1. 整體策略的重要觀點 2. 廣州現有公寓及高價項目的推售手法 3. 從項目定位判斷推售策略的基本原則 4. 項目推售的必要條件及時機分析建議 5. 目標客戶群分析 6. 提升產品級數及知名度八大策略 建議書目錄 7. 營銷策略建議 8. 媒體計劃 9. 整體預算 10. 公開發售前階段性工作時間表 前言 前言 二零零九年三月三十日與貴司進行天河路《萬菱 匯》項目公寓部分的整體營銷策略方向的討論交 流會，現就該策略方向進行具體的操作策劃建 議，以供貴司參考。 1. 整體策略的重要觀點 1. 整體策略的重要觀點 觀點一 萬菱匯項目集地段位置、商業配套、交通及周 邊眾多國際品牌酒店等利好因素 本項目的公寓部分有優勢以較佳的價格完成銷售 1. 整體策略的重要觀點 1. 整體策略的重要觀點 觀點二 目前市場上在售的公寓項目，銷售情況不算成 功，其中原因: 1. 未能向客戶顯示公寓的投資價值 2. 公寓項目非主流的房地產，市場認知度不高 3. 未能解決買家的三大問題 (租給誰? 租金多少? 為 什麼不投資住宅項目?) 4. 宏觀調控令房地產投資者信心影響深遠，目前在 售項目未能給予買家足夠的信心 5. 投資者過於本土化，缺乏如上海、北京、香港等 地區能吸納國際化投資買家 本項目應重點分析原因，避免出現同一結果 1. 整體策略的重要觀點 1. 整體策略的重要觀點 觀點三 絕不能以大量的廣告投放手法進行宣傳，以免 令受眾感覺有吹噓的成份，浪費彈藥 通過報紙媒體的公信力以及其他目標買家於日常 生活有機會接觸的媒介，進行「全方位滲透式宣 傳」，將項目的賣點以潛移默化的方式深入民心 1. 整體策略的重要觀點 1. 整體策略的重要觀點 觀點四 「全方位滲透式宣傳」的目標成效 • 令廣州最具經濟實力的市民對本項目形成高度 關注，成為「全城熱話」 • 令大部人相信本項目具有極高的投資潛力，以 觸發搶購潮，達到「高售價、高銷售速度」 1. 整體策略的重要觀點 1. 整體策略的重要觀點 觀點五 銷售目標 通過有效的宣傳及營銷策略，本項目的成交均 價能超越目前環市路、天河路、東風路的豪宅 樓盤售價，進一步挑戰珠江新城豪宅售價。 銷售目標在3個月內完成 2. 廣州現有公寓及高價項目推售手法 2. 廣州現有公寓及高價項目推售手法 現有公寓項目推售手法分析 現有公寓項目推售手法分析 項目 威尼國際公寓 富力威爾斯 領峰 主要 廣州日報、南方都市報、樓 廣州日報、南方都市 廣州日報、南方都市 推廣 體戶外廣告、直通車雜誌 報、羊城晚報、樓體 報、羊城晚報、樓體戶 媒體 廣告、雜誌廣告 外廣告及牆體廣告 推廣 國際會展寫字樓，國際公寓 珠江新城CBD“收租 國際超五星級“w”酒店管 內容 28萬輕鬆擁有 王”“投資王” 理豪華服務公寓 開盤 開盤前進行誠意金登記客戶 開盤前VIP誠意金