房地产投资的环境分析汇编.ppt

第二章房地产投资环境分析 房地产觳资分析是 房地产投资活动进行之 前的分析论班过程。 房地产投资分析概论 房地产投资分析意义和作用 、为投资者指示投资方向 2、为投资者提供运作方式 3、确定投资收益 4、为投资者分析风险及提供避险方法 房地产投资分析的原则° 客观性策划性 全面性责任性 地产投资分析的内容 房地产投资环境分析 社会经济周期和房地产市场周期 借贷利率 税金及其他收费 房地产市场周期 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的——房 地产泡沫 泡沫经济的含义 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体,快速致富和从众行 为是泡沫经济的社会基础。 房地产泡沫的教训 由于港岛土地资源稀缺,香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求 保值,自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款,从而引发了财富循 环效应。从1989年到107 业了三倍多 在“巅峰” 宅10万 1997年以来香港房地产价格下跌超过60% 天价”,豪 20多万个家庭成为“负资产阶级” 以炒楼 中央和香港特区政府陷入困境 卖合约 共25572宗, 16124宗也 增加了五成多。 此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂,存在着严重的泡沫。而正是这一阶 段,20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力 棒 1997年10月,东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫,更惊醒 了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级 居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。 其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰,以后逐年下降,跌 香港中原物业房地产价格指数 (1997年7月为100) 香港房价演 八、里 基房价在19分7三手度达到高点后,快速下滑 较大, 人小过程,查剜003年半律,才剜达底部,200B年穿 李达到南点,等三李度房价头同卜 12月16日,被国务院任命为香 董建华 港特别行政区第一任行政长官 并于1997年7月1日就职,成为 香港特别行政区首位行政长官, 任期为5年。 ·2002年2月28日,在无对手的情 况下董建华当选连任特首;同 年3月4日,获中央人民政府正 式委任为第二任行政长官,任 期由2002年7月1日开始。 ·2005年3月10日,董建华在香港 宣布,他已正式向中央政府提 出辞去香港特别行政区行政长 官职务。 房地产泡沫引发政治难题 董建华上任之初,正是香港楼价疯狂飙升之时,民众 要求平抑楼价,董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞 争力的“罪魁祸首”。董特的第一炮,就是推 出“八万五”建屋大计,宣布建85000单位的目 标,目的是将楼价降 的水平。 政策一出 香港经济问题成为中国政治问题 金融风暴袭入、甘 ,倒x 下挫二至三成,要求 的呼声趁 势而起。反对者指责董建华提万五是共产主义 乌托邦,破坏市场经济的自,如果香港经济的 中枢神经房地产业崩溃了,整个经济也将被拖垮,百 业萧条,济贫变成齐贫。 日本房地产泡沫终结日本经济辉煌 从20世纪80年代开始到90每 本城市土地价 格的过度增长成了神斗 签泡沫破灭和 消散的过程实读经两骨通 到200钙国他价代评些五平水平下降了 60,全地资售钟觊失的土地价值 总额达1化围 用补市市值最高点 (1989年 25倍 地产泡沬导致的国已经使本经济陷入 了困境,萎维战H饶无起色 天罩