物业管理全套法规课件全国部分.pdf

物业管理实务案例 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由 甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于 2003 年 8 月开始入住， 2005 年 5 月该小区召开 首次业主大会会议，选举产生了业主委员会， 并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。 业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务 合同，合同于 2005 年 8 月 1 日零时生效。业主 委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于 2005 年 8 月 1 日前办理完成物业交接验收手续。 甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后， 安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业 主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业 管理资料，拒不配合物业交接查验。 2006 年 8 月 15 日，顶层的 20 户业主发现房 间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司 无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管 理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负 责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主 有关该问题的投诉。 问题 1：上述 20 户业主提出的修复请求是否 合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？ （4 分） 问题 2 乙物业管理公司的做法是否妥当？如 果你是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？ （4 分） 问题 3 ：该小区的前期物业服务合同何时终 止？（ 3 分） 问题 4 ：甲物业管理公司拒绝移交的理由是 否成立？请说明理由（ 3 分） 问题 5 ：在甲物业管理公司拒绝移交物业管 理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业 管理公司应如何进行物业承接查验？（ 6 分） 第二部分：普通案例分析 例一、 某小区物业管理公司原由小区开发商聘 请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双 方矛盾很大，小区业主大会决定解聘该公司， 但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且 业主购楼时与开发商的契约中已订明： “同意 开发商委托的管理公司管理 ”，因此，业主现在 无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无 法举证，且物业管理服务质量没有统一标准， 所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持 解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主 与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 1、试析本案所涉及的法律问题。 2、对此类纠纷应如何解决。 例二、 两年前王先生在某小区购买了一套三 房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管 理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管 理费。王先生以未居住为由拒交。 试析：王先生的做法是否正确？为什么？ 例三、 张先生在某一住宅小区购买了一套高 级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵 押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回 收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由 于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物 业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在， 暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要 房子在，不怕业主不交费。 由于张先生没有及时返还银行的贷款，银 行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院 判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行 竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将 该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女 士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所 欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也 拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向， 致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。 分析： 1、物业管理公司该向谁追讨该房的物 业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？ 该怎样做才是正确的？ 例四、 某物业管理公司为了弥补经营的亏 损，多次擅自提高 “宇宙花园 ”住宅小区业主 的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交 水电费。为了加强管理，物业管理公司采购了 一批新的 IC 卡水、电表，要求小区业主每户出 资 500 元将原来的水、电表替换掉，此举遭到 大部分业主的反对。于是物