房地产行业波特特五力模型剖析讲解.ppt

房地产行业波特五力模型分析 析  波特五力模型理论 五力分析模型是迈克尔波特( Michael Porter)于80年 代初琔亡,对企並略制疋产生仝球性的深远影响 用于竞争战略的分析,可以有效的分析客户的竞争环 境 五力分别是 1替代品的替代能力、 2潜在竞争者进入的能力、 3供应商讨价还价的能力、 4购买者的讨价还价能力 5业内竞争者现在的兖争能力  五力模型框架 潜在进入者 新进入者的威胁 供方议价能力仁行业竞争对手买方议价能力 供应商 购买者 现有公司间的竞 争 替代品的威胁 替代品  Part1—房地产业五力模型分析 研究 房地产业竞争状况  (一)替代产品的威胁:》 ◇波特认为,替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低, 其所能产生的竞争压力就强 ◇房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房;还有乡镇的 小产权房;单位的公积金住房。 ◇政府的保障性住房数目不多,地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用,无法满足住房需求。更不可能真正威胁到商品房 入小产权房主要问题是购买风险太大。 综上所述:这些替代品的缺陷较大、竞争力弱,很难威胁到商 品房。  (二)潜在的新进入者威胁:》 ◇波特认为,潜在竞争者在给行业带来新生产能力、 新资源,但也有威胁。 ◇首先,房地产的进入与退出的壁垒很高,很难有企 业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 人其次,随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行 对房地产的银根紧缩,很少有人会再次冒险进入房地产 市场。 ◇再者,在政策高压、存货高企和景气下行的背景下, 房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 综上所述:由于进入的门槛高,产品差异化、资本 要求高、政府政策限制,所以国内新进入者威胁小。  (三)供应商的议价能力:少 ◇从波特五力模型来分析,中国供应商从住房的交易 中他们得到的是暴利 ◇开发商在与政府的博弈中,政府下达的限制购买的 政策丝亳没有触及开发商对房地产的垄断,历来房地产 的调控总是紧一紧松一松,开发商已经摸透了政府的周 期。 ◇房地产市场中没有替代品,因而只有一种供应商, 供应商的议价能力得到提高。 综上所以,在中国房地产供应商的议价能力比较强, 面对他们的威胁手段提高价格,和降低产品质量时,客户 往往没有办法,只能妥协  (四)购买方的议价能力:M ◇我国收入分配的特点上,我国财富分配贫富悬殊,并且财富集 中在少数人手里,开发商看准的是这些人的需求 ◇目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 ◇在中国的房地产行业中,政府的宏观调控对房价的影响都犹如 蚍蜉撼大树的效果一一可见一斑。 综上所述,在中国的房地产行 购买方的议价能力比较弱。  (五)现有竞争者的竞争能力: ◇波特认为,大部分行业中的企业,相互之间的利益 都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关 ◇我国房地产企业的数量。 124 136 59 5 62 5152 501209 15 虫型上市房增产介市场占有亭点值  (五)现有竞争者的竞争能力:少 例如:万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、三 绿城、宫力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国 房地产前土巨头垄断者 国万利 城燕团 恒大地产集团 万集园 Hengda Real Estate Group 绿地集团 77 雅居樂 保利地 少地产珠三Ai碧桂圄和|者|筑善