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中国房地产宏观调控合法性分析 摘要：纵观中国房地产宏观调控的措施， 大多数的政策均出台于经济理论的支撑， 然而在法 治社会口号瞭亮的今天，法律在房地产宏观调控中是否有其地位呢？本文从现行的中国房地 产宏观调控政策和法规出发，对房地产宏观调控中的合法性问题进行了分析和研究。 本文分 三部分：第一部分概论，引出房地产宏观调控合法性问题； 第二部分房地产宏观调控的合法 性问题的分析，详细分析了法律问题之所在，并且给出相应的建议和解决方法； 第三部分总 结观点。[5] 关键词： 房地产宏观调控合法性 一概述 法律在一段时间内是静止的， 经济活动是一直流动变化的， 因此国家制定的法律总是相对滞 后于经济活动，而是否符合现实经济社会生活的要求则是衡量法律生命力和有效性至为重要 的标准，这就给人一种暗示即法律从属于经济，是经济发展的一种手段，也正是因为这一点 许多国家进行的经济改革或实施的宏观调控 ，大都是突破已有的法律框架，有些甚至是违反宪 法的①。 房地产市场是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业② ，是事关国计民生的经济要素。房地 产市场调控不力已是不争的事实， 由于国家在调控过程中，政策制定者和执行者使用更多的 是经济学的话语和思路， 过于注重经济性政策性调整， 重经济手段而忽视法律规范。 在目前 依法治国的口号下，宏观调控是否也在法律规范范围之内呢？在宏观调控的有效性与宏观调 控的合法性相矛盾的情况下应当如何取舍呢呢？以下结合我国房地产宏观调控政策对宏观 调控的合法性进行分析。 二 房地产宏观调控的合法性问题的分析 由上面的阐述我们可以看到和很多国家的情况一样，在我国的宏观调控决策过程中 [6],政 策制定者很少考虑其政策是否符合现行的法律， 而大都着眼于能否达到预期的目标③。 然而， 法律对宏观调控的作用是不容忽视的。 首先，一个制度的基础是离不开法律的， 由此判断我 们有必要侧重于从法律视角关注和思考中国房地产市场的宏观调控， 将这样的问题进行法律 化，而不是局限于经济理论的框架内。 发展地看，这也是社会主义市场经济法治化的内在需 要，是依法规制房地产市场的必然要求；其次，法律规则的特性是稳定性、可预测性、连续 性，法的这些性质也是宏观调控所需要的。 法的稳定性可以使宏观调控因时而经济过热与通 货膨胀，时而全面紧缩与市场疲软而手忙脚乱，法的可预测性、连续性可以满足生产者和消 费者的确定性需求， 因此法律与宏观调控有着密切的联系；最后， 一方面，宏观调控的运作 过程会不可避免地触及各方的利益，造成对合法利益的侵犯，所以应当有将宏观调控法律化， 从而能够明确责任，避免在社会主义法治建设过程中出现大量没有法律追究的侵权行为。 另 一方面，法律化的宏观调控，可以使其更具权威性，从而使它的运行能够得到法律的保障。 以下将从宏观政策制定主体之合法性；内容之合法性；程序之合法性三个方面进行分析： 关于宏观调控主体之合法性 从上述这些房地产宏观调控政策来看，宏观政策制定主体涉及很多部门，例如， 2005年5 月9日，“新国八条”的制定，其制定主体涉及建设部、发展和改革委员会、财政部、国土 资源部、人民银行、税务总局、银监会七部门； 2006年5月24日，〈〈关于调整住房供应结 构稳定住房价格的意见》即“国六条”的制定，其制定主体涉及建设部、发展改革委员会、 监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、统计局、银监会等部门。对 以上例子进行比较我们会发现 2005年5月9日，“新国八条”的制定比2006年5月24日“国 六条”的制定少了两个制定主体：监察部和统计局。从以上这些文件的内容看 ，调控的主体 还包括各地政府，并规定有地方政府调控不力的责任。到此不难看出我国宏观政策制定主体 十分杂乱，无章可循。那么宏观政策制定的主体应该由谁来承担呢？本人认为我们应当实事 求是地对宏观调控的性质进行分析， 对症下药以找出合理的主体。首先，宏观调控具体目标 是保证充分就业、稳定币值、平衡外汇收支以促进经济增长， 总体目标是国民经济总的供需 基本平衡。其次，宏观调控是对国家经济的干预和刺激， 往往关系到国家的兴衰与人民群众 切身利益即事关国计民生。最后，鉴于上述，宏观调控应该有相应的责任机制，因为根据法 治原则，作为一种权力必定要有相应的责任。 从以上分析中我们可以得出结论， 宏观调控作 为一项权力应该由全国人大授权主持全国行政工作的国务院行使。 也就是说，应当制定法律 明确宏观调控的主体是国务院，从而使国务院行使宏观调控的权力于法有据。 关于宏观调控程序之合法性 程序是民主的保证， 也是效率的保证， 而以上这些价值的实现需要法律来保障。 从上述这些 房地产宏观调控政策来看， 并没有遵循任何程序的要求。 依据符启林教授的观点， 宏观调控 的法律程