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【内容导航】
一、确定转让房地产取得的收入
二、扣除项目及其金额
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【所属章节】
本知识点属于《税法二》土地增值税
【知识点】转让房地产增值额的确定
转让房地产增值额的确定
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在计算土地增值税时,首先应该考虑是什么样的纳税人:
卖地有卖地的方法,卖房有卖房的方法 ;新房有新办法,老
房有老办法。
一、确定转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产所取得的收入, 是指包括货币收入、 实物
收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益, 不允许从中
减除任何成本费用。
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二、扣除项目及其金额
新建房转让 —— 房地产企业扣除 5 项 (重点 )
取得土地使用权所支付的金额
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房地产开发成本
房地产开发费用
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额 ( 买地的钱 )
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指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴
纳的有关费用之和。
按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使
用权过程中为办理有关手续,按国家统一规定缴纳的有关登记、
过户手续费和契税。
【解释】取得土地使用权所支付的金额,可以有三种形式:
(客观题 )
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(1) 以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金 ;
(2) 以行政划拨方式取得土地使用权的, 为转让土地使用权时
按规定补缴的土地出让金 ;
(3) 以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。
土地,分为三期,开发一期和二期,一期实现销售
土地支付金额的配比:
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实际扣除土地金额 =取得土地使用权所支付的金额 ×( 已开发
土地 /全部土地 ) ×( 已售房 /全部房 )
2.房地产开发成本
(1)土地征用及拆迁补偿费, 主要包括土地征用费、 大市政配
套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作
物补偿费、危房补偿费等。
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(2)前期工程费,指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、
测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
(3)建筑安装工程费, 指开发项目开发过程中发生的各项建筑
安装费用。 主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费
等。
(4)基础设施费,指在开发过程中所发生的各项基础设施支出 ,
主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通
信、照明等社区管网工程费和环境卫生、 园林绿化等园林环境工
程费。
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