大型房地产滨湖高端项目全程营销方案（188页 图文丰富）1.ppt

商家企业客户资源 博思堂资源导入 项目推售策略 销售策略 招商先行：以品牌商家、高端酒店管理公司的进驻为公寓塑造价值； 公寓先售：前期以公寓的销售为商业提供充足的人气。 主张一:招商先行，品牌酒店、品牌商家，优先进驻，借力打力。 主张二:首批销售，早蓄客，充分造势，保障首期的成功性。 主张三:后期商铺公寓联联动优惠，实现共赢，对已购公寓或客户再购商铺机遇一定幅度的优惠，商住联动，深挖老客户资源。 主张四:优惠累积，逐步套牢客户，通过“优惠累积”的方式，套牢客户，控制客户的忠诚度。 推案节奏 一期蓄水期 2012.10-2012.7 2012.10 一期开盘 2012.11-2012.12 一期热销 2013.1-2013.6 后期持续销售 形象导入期 卖点传播期 开盘引爆 2013.7-2013.10 2012.8-2012.6 后期产品上市，持续销售期 推案顺序 首批推案 三批推案 四批推案 首批推案 计划分4批推盘，按照“先公寓、后住宅、再商业”的原则，建议本案先拿出小体量的公寓试水市场，确保销售火爆；之后适时推出精品住宅，既能利用前期客户对产品的追捧拉升价格，也为后期优质商业价格的拔高奠定基础。 首次推盘： 小面积公寓产品+右边塔楼低区公寓 二批推盘： 右边塔楼中高区公寓+左边塔楼低区公寓 三批推盘：左边塔楼中区公寓+高区住宅+右边塔楼高区住宅+部分商业 四批推盘：1-4主力商业+俱乐部商业、公寓 首批推案 二批推案 二批推案 三批推案 三批推案 四批推案 三批推案 低开高走，销售过程中阶段性上浮； 通过前期项目整体形象高调面世，拉升客户价格预期，采用少量低开的方式 达到客户哄抢的局面，确保项目首期开盘成功； 开盘强销期： 维持现状 销售完成50%： 价格上调10% 销售完成80%： 价格上调5% 销售完成90%： 通过优惠促销，价格暗降 说明：以上价格具体调整幅度及时机，将依据需求客户量和产品存量来定； 价格策略 媒体策略 主流媒体： 户外、电梯 辅助媒体： 网络、杂志、短信、定向路演及定投 媒体预算 根据商业项目常规操盘经验，商业项目营销推广费用在总销的1.5-2%，本案营销推广费用建议为总销的1.5%，按照总体均价25000元/平米粗略估计，项目总价值约为18.9亿，故本案总体广告预算约为2800万。 其中，建议户外广告占30%，约840万 其中，建议网络、短信、直邮、杂志、电梯等广告占20%，约560万 其中，建议活动投入占30%，约840万 其中，建议销售单页、海报等销售物料投入占10%，约280万 其中，建议预留10%作为弹性费用，约280万。 　 比较物业1 比较物业2 比较物业3 名称 喜月阁 乐嘉大厦 双湖湾 相似性 项目周边项目 项目周边项目 项目周边项目 楼层修正 21F 28F 22F 建成时间 2011 2011 2012年6月 用房性质 70年 70年 70年 装修水平 精装4000-5000 精装2500 精装4000 主力面积 (㎡) 53-180 60-89 85-195 售价(元/㎡) 20,000 21,000 22,000 交易时间 1.12 1.08 1.08 项目位置 1.00 0.95 0.98 易达性 1.00 0.98 0.99 周边环境 1.05 1.10 1.08 建筑年期 1.00 1.00 1.00 临街状况 1.00 1.00 1.01 面积修正 1.00 1.00 1.00 设备设施 1.00 1.01 1.02 装修标准 1.00 1.05 1.01 楼层修正 1.00 1.00 1.00 物业管理 1.01 1.00 1.05 总体调整指数 1.19 1.17 1.24 调整后售价RMB/㎡ 23,755 24,632 27,200 权重 40% 30% 30% 加权后售价 25,052 价格测算 基于之前的市场静态比准价，结合后期产品、附加值提升、营销包装推广等动作的开展和落实，预计未来全案均价为： 25000元/㎡ 资金回笼 项目销售周期计划18个月时间（2012.5—2013.10） 房源计划实现90%去化率，完成销售金额约17亿元。 报告目录 第一部分：市场思考篇 第二部分：营销策划篇 第三部分：企划推广篇 广告课题注入珍惜性，实现产品溢价 独占 独奏 珍惜性的两个标准 双湖板块，豪宅市场的龙虎之地。 环球188 定位：苏州CBD地标 集写字楼、会所、酒店式公寓等业态于一 288米的高度优势，立竿见影 湖西CBD地标的标签被市场认可，如上海国际 金融中心，广州