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{营销策划}某某某中海城 项目营销策划报告某某某 化。 在滨州单位集资建房，实际上就是成本价团购，降低成 本的措施在于，单位出人组织管理，省管理费、销售费用； 职工缴纳首付款、贷款，省财务费用；以为职工办事为由， 可利用单位的优势，争取优惠政策，少缴各种规费；个别单 位还可以把小区配套的费用摊到其它项目上。 集资建房成了单位领导给职工谋取福利的最好途径，也是职 工评价领导政绩的指标，已经成为一种惯例。 目前滨州新区在建的和正在规划建设的集资建房规模超 过 100 万平方米，对近期的滨州房地产影响比较大。集资建 房综合品质越来越高，成本价进入市场，给开发商的竞争带 来很大压力。 2 、物业管理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度 政府对新开发的小区要求有完善的物业管理服务，但物 业管理服务市场还处于培育阶段，竞争使收费比较低，普通 住宅一般不超过 0.5 元/平方米，多数楼盘规模又小，每个小 区往往都存在诸多因素，导致业主缴费不及时甚至拒交物业 费的情况，因此，物业管理提供服务非常有限，基本还是维 持传统的两大项服务：保安和卫生。 激烈的竞争环境，使城区范围内新建楼盘的建造水准提 高，基本处于同一水平，物业管理服务水平则成为未来区分 小区品质高低的新尺度。 3 、房地产产品形态日益丰富，市场的新机会 滨州城区、新区发展初期，土地利用指标相对宽松，但 投资能力不足，改善居住条件，是清一色的多层住宅，差别 在户型大小和楼层高低。政府为加速城市规模的膨胀，制定 了大空间、大绿地的规划思路，房地产项目容积率控制在1.0 以下，更促成这一局面。 近两年，随着国家土地利用政策的收紧，新的环境下， 也是为了提高土地的出让价格，城区出让土地的容积率要求 提到 3.0 ，导致高层、小高层住宅成了城区房地产市场供应 的主流产品。 土地利用政策的颠覆性调整，原有的规划条件不再适用， 市场竞争加剧，各种新的产品形态必然会随着出现，成为市 场新的机会。 4 、存量及在建房屋户型面积偏大 三个主要因素，导致滨州存量和在建的住宅户型总体偏 大，一是，滨州的历史文化渊源，人们喜欢大房子。二是， 第一波房改单位集资建房滞后于其它城市，建房政策宽松， 后续没有真正停止过集资建房。三是，房价长时间处于低价 位。 现在市场房价上涨，户型大导致单套房总价位普遍偏高， 而目前最需要解决居住问题阶层的购买能力普遍不足，不管 是一手房交易还是二手房交易，都是矛盾的。开发商如何在 这种市场及文化背景下运作房地产项目，也是非常矛盾的。 5 、房地产市场以刚性需求为主 滨州房地产市场的存量房屋，主要是单位集资建房建设 的，近两年才主要由房地产开发商主导开发，每个项目销售 过程或者入住过程都是比较漫长，客户多是以改善自身居住 条件为目的，或者为子女准备房子，或者进城工作、养老等 居住需要，虽然有投资的成份，也有期间交易的，但不应属 于职业投机炒房行为。多是因为房地产开发项目品质不断提 高，带来的消费理念的调整引起的，也是刚性需求的一种。 （二）滨州市房地产市场区域板块分析 商业、生活 经济、工业区 中心 老城区：东起 205 国道，南至南外环路，西到渤海十一路， 北至 220 国道。 新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路， 北至 220 国道。 经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环 路，北至 220 国道。 各版块优劣势功能对比 区域 优势 劣势  路网发达，公交便利  交通相对拥挤  滨州核心商业中心  车流噪音大  工行、建行、齐鲁证券等 绿化环境一般 金融机构齐全，老北镇中学、市 空气质量较差 老城区 三中、市一小等教育系统完善， 人流复杂，治安情况一般 滨州医学院附属医