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XXX市XXXXXX住宅小区
营销方案
xxxxxx房产策划咨询有限公司
年月日
目录
一、总体方案
1、销售SWOT分析
(1)、优势:
a. 区域内目前最大、品牌最集中的建材广场
b.文登、威海现唯一全功能超级社区
c. 国际化品牌导入、国际化管理
d.商住互动,并能刺激社区内部消费
e.项目内部配套齐全
f.切入辐射能力强,切有本土消费支撑
g.物流发达,为一期建材市场提供便利货物交通
h.性价比较高,投资能力强,增长潜性大
i.开发区“经营孵化器”政策指引
j.环境幽雅,山水俊秀
k.建筑形态超前,同属标志性建筑
(2)、劣势:
a.人流交通尚未完善
b. 区域市场尚未成熟
c. 区域发展处于初期阶段
d.开发周期较长,风险极高
e.周边形象差,开发项目少周边配套不完善
(3)、机会:
a.政府的大力扶持帮助项目顺利进行
b. “联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间
c.旅游城市先决条件,带动商业发展
d.与外商交流贸易,直接吸引外资进入
e.房地产业的迅速发展
f.人均收入、消费水平及消费概念的提升
g.市区开发区大力发展促动业态发展
(4)、威胁:
a.首次开发大型项目,市场可变性难以预计
a.周边城市市场浅抢市场份额
b.整体项目后期工程连贯性影响大
政府主观意识影响项目发展进度2、客户定位
考虑到一期建材市场的国际性定位,销售、经营辐射圈范围不仅
涵盖全市,同时也吸纳着省内本土、全国和国外的投资者和经营者,
此间,我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主
题。设计开盘前期本市及本省内占比50%,经历了前期的市场调研,
我们发现本土消费情节严重,就拿购物大卖场来说,已有很多外地高
端同类商场入住各区域,但实际经营上并没有几家可以在营业额、人
流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析,商
业物业非常之少,且商业项目本土消费率不高,可见消费者投资经历
较少、意识较为淡薄,为吸引到足够的投资量,我们将以主题为“本
土企业开发的超级国际型项目”增加情节延展和自毫感吸引消费者为
主,同时宣传“投资群回报率大于银行利率”带动本土投资意识;而
设计全国范围内投资占比35%是必然的,全国投资客户经验丰富,大
部分都具有主观意识,对城市发展都期间过程和政策非常熟悉,特别
是浙江、杭州、温州一带,更是群集了大量此类型的投资客户,且以
前与我们有过业务来往,部分已成为我们的固定客户源,在沟通、交
流上占据了已占据了人和。在对他们进行宣传和演解方面都相对易于
接受,另一方面,他们由于以前的投资指向性过强,投资金额也相对
居高,由此,性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势。总体
上我们在选择全国投资客户时,目标将更多集中在了浙江、杭州、温
州一带,同期城市成长率、附加值、性价比优势、国际品牌主导的体
现将成为吸引他们的要点;“多国之窗”,如果离开国外投资市场,那
品牌效应就是一个空盒子,人均GDP高于国内的外国人早已踏入了本
土,从生产到贸易,他们已经了解了区域内的政策、各业态市场及风
土人情,前店后厂等经营风格也为本市带来了新兴的经营意识和巨大
的经济提升,政府同时也为他们准备了丰厚的投资优惠政策,以便招
商引资。鉴此,我们把15%的投资占比抛向了他们,目的在于正确的
为我项目注入品牌实际保证品牌附加,其二可加大国际合作、交流空
间、其三满足投资占有率。抱这这三点目的,我们拟定了强调人均
GDP 与货币等比值如:“XX 市买一铺,国外买一库”且发展速度快、
升值潜力巨大及对政府韩投资商人制定的优惠政策作为一号宣传主
题,以加强两国产业合作等副宣传主题,从根本上抓住外国人的心态,
吸引到他们的加入。
3、抗性屏蔽及利益点诉求
从投资者的八大“铁律”角度而言,所有的投资类物业都存在着
未知风险,由此而来的就是投资者在投资中所产生抗性,那“多国之
窗”又有哪些抗性呢?如和屏蔽呢?可不可以把劣势变为优势?
(1)、周边环境、配套抗性
项目周边商业、居住、人流和配套条件不完善是目前我项目存在
的最大问题,从投资者角度分析,这是必然将提及的问题,当在以后
工作中解答客户此问题时,我们可告知他们,“多国之窗”作为文登
经济开发区形象型项目,3600亩的大型多业态、多
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