上海好地方策划报告.docx

翰林新府全程企划人员构架 总策划：苏醒 一、 市场部经理 --- 袁晓东 明锐的市场洞察力， 长达六年的研判经验， 我们称 之为“成功策划的守护神 ”。 市场部专员： 4 名 二、 企划部 策略顾问 --- 李隽人 成功操作楼盘十几家，丰富的市场企划营销经历， 将会告诉 我们成功之路。 文案 --- 龚云峰、胡佩艺 创意连篇，长期作战能力令我们惊叹不已。 资深设计师 --- 高永明、陈方勇 空间设计师 --- 彭玲慧 高等学府，塑造高等人才，对于美学的观念， 他们独树一帜。 三、销售经理 --- 鲍忠卿 实战派高手，将策划方案准确无误的执行， 他是我们的信心的保证。 宗地周边环境概述 、宗地周边环境概述 二、 企划缘起 三、 莘南地产品牌建设思考 四、 目标客户成分及购买动 机 五、 消费者心理权重比预测 及分析 六、 案名的缘起 七、 推广核心概念 八、 广告总精神 九、 企划思路卖点收集及提 炼 十、 交大整合营销策略 十、 导示策略 十二、 售楼处策略 十三、 样板房选择思路及策略 十四、 媒体的选择组合及投放 时间 附各类表单 （一）、位置：闵行区所在沧源 小区三街坊西块 东临黄浦江 西临闵行工业区 南临西渡 北临莘庄 （二）.面积： 小区整体建筑规划面积 140000平方米。 第一期建筑面积 40406 平 方米。 （三）. 地形、地貌 宗地 东西向的距离为 191M （水平 标准） 南北向的距离为 156M （水平 标准） 为较规则的长方形地块， 综合容积率控制 在1.35以下 （四）.交通状况 现有公交线路条： 徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线 及各线小巴士，还有莘闵轻轨。 （五）.周边主要建筑及景观 宗地南面 是陈旧杂乱的平房，未来 是我们社区的二三 期规划。 宗地北面 是上海交通大学学校园 区。 宗地西面 是我们的竞争个案，北欧 丽景，金榜世家。 宗地东面 是一块空地，是其他发展 商小区规划。 总结：宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地，其 景观状况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在 策划当中加以淡化，并应着重强化未来发展前景。 、SWO分析 项目分析(宗地) 1、 优势： 沧源的发展商集中开发情况已成 规模。 形成了很好的区域氛围，生成了 一定的区域市场认知度，对购买 力有很大的拉动力。 地处闵行沧源小区中心位置。 东川路是交通主干 道；沧源路是 公建及商配的聚集地；两条路的 交叉处就是本宗地所在地。因此 绝对中心位置 地块北边紧靠上海交大；闵行中 学，交大附中，交大附小是文化 的聚集地，文化气息非常浓郁。 而我们的目标客户群的购房心理 对文化的需求很高。因为文化区 的社区氛围好，对居住及孩子的 教育意义重大。因此这方面可作 为我们将来主力卖点之一。 离闵行工业区1.5公里，坐车只 有三站路距离。 该工业区的开发已形成规模，该 区内企业中层的月收入可达到 1500元以上，具有一定的购买能 力。因此可更大的拓展客户市场。 东川路主干道边，有公交及规划 轻轨可直达莘庄，交通便捷。 莘庄是商业的聚集地更能方便购 房者逛街购物。 2、劣势： (1)靠近西渡，离市中心繁华 商业区距离较远，乘车时间 长。 在市民的心目中属于是很 偏僻地区。不能引起外区客 户对此处的心里认同感，从 而产生较强的抗性。 附近没有大型娱乐场所及 大型商场的配套。 对购房者产生购买心理障 碍，我们在企划中会淡化此 点。 竞争个案较近，目标购房 客户群较局限与集中。 客户会对所有的房产做一 个比较。竞争会对客户购房 产生分流，因此在企划中我 们会强化提升卖点。 地块东面，南面是待开发 地区，环境较差。 购房者如 现场观看的话，会引起客户 直观上的不良感觉，从而降 低对楼盘的品质。 本块宗地分三期开发，跨 越时间段长。 容易引起购房者对未来开 发前景展望产生不确定性。 这方面我们会在企划及销 售当中会对宗地整体运做。 3、 机会点： （1） 依托政府的政策，紧扣政府倡导全 民健身运动这一精神文明建设的主 题。 与政府进行合作。 由政府出面搭台， 将其引向深入，借以提高我们楼盘 的品位与档次。 （ 2） 政府规划中的轻轨， 从该地区穿过， 会使交通更加便捷。 未来发展的良好展望会带来一定的 机会。 （3） 与交大相邻，可以视为机会。 与其进行双向沟通，发展一种相依 互补的关系，把机会发展成为真正 成功的品牌与楼盘。 4、 威胁点： 主要来自区域市场竞争对手的威胁。 因为当地的竞争对手有了一定连续开 发的品牌效应，但是威胁同机会总是共存 的。我们具有自身的强大优势， 以正和出 、企划缘起奇胜，树立健康这一人类永恒主题， 将威 胁转化成为机会与优势。 、企划缘起 通过前期对市场实地现场的详细 调研已经掌握了本案相关资料基础， 其后 又