物业管理无法承受之重.docVIP

物业管理无法承受之重 小区内发生的治安案件让居民诚惶诚恐。最近，深圳住宅小区内一些治安案件更是让市民对于物业管理“边界”产生了疑问——小区出现此类案件，物业管理方是否有责？按照物权法中的相关描述，物业管理是“根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。”而物业管理专家则表示，狭义的物业管理就是管理物业的设备、设施以达到延长建筑物和设备使用寿命，而在实际中物业管理则在此基础上提供公共秩序维护、保洁等服务。“由于国内多年来的误导，物业管理或服务的概念已经被大大的外延了。很多责任是警察等的责任，而现在很多人把它当成是物业管理的责任，因为找物业比找警察更容易。物业管理该做的是公共秩序的维护，并尽可能地预防公共案件，只有当住户在屋内求助、或不安全因素扩大到公共空间并影响到公共秩序的安全时，物业管理方才应该介入。”专家表示，在香港，物业管理的公共秩序维护人员发现可疑情况会直接报警。 　　无法承受的“重量”：服务范围被无限扩大，物管太累？ 　　现象：原来小区里死了一棵树是要市政园林来处理的，但后来由于市政审批等程序太慢，就变成了物管来处理，大家都把物管单纯当作一种服务而已。 　　实际：物业管理的核心是管理，是通过管理来延长建筑物设施、设备和建筑本身的使用寿命，好的物业管理的电梯可以用20年—25年，而不好的只有7年—8年，但在中国，很多人认为物业管理提供的主要是服务。 　　即使是在物业管理堪称行业标杆的万科物业的小区，业主也对物业服务有更高的期待。有网友表示，近期小区内出现的部分治安案件说明，即使是在一直都有较好口碑的万科物业的管理下，物业管理和服务依然存在很多不完善的地方。而另外一些网友则表示，物业根本不可能完全规范住户，“此类事件要说责任也是公安的事，根本是物业无法承受之重”。 　　“过去中国没有物业管理，而有了物管之后，由于开发商的误导使得物业管理的功能发生错位，大家都把物管单纯当作一种服务而已。”深圳市之平物业发展有限公司执行董事、万科物业创始人陈之平告诉记者，物业管理的核心是管理，是通过管理来延长建筑物设施、设备和建筑本身的使用寿命。 　　记者了解到，物权法规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。记者也曾上网查找物管的定义，其中在百度百科查询的结果是，“业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动”。 　　陈之平告诉记者，深圳早期的物业管理是开发商主导的，物业管理的核心被开发商强势的营销掩盖，“在以销售为主的主导下，物业管理更多的在做售后服务，大家习惯入伙后有问题找物业来协调解决。”而这样也导致物业管理的错位，它和开发商搅在了一起，“很多人认为交了物业费，物业就在所有方面都负有责任，而实际上，物业只是负责设备设施的维护，物业管理的服务概念已经被很大的外延了。”陈之平表示，早期的开发商主导的物业管理为了强调高效服务，盲目地提出了一体化管理，这就意味着物管什么都要管，而这样盲目地行业开场就形成了对业主的误导。 　　无法理清的定义：好物管到底该做些什么？ 　　现象：多位深圳市民描述物业服务的好坏更多体现在保洁、公共秩序维护、园林、绿化等方面，而一些市民则提出，好的物业的秩序维护员“会为住户开门，会主动上前帮助住户提大件的行李等物品。” 　　实际：市民应该更加注意物业管理方使用的设施如何，如使用何种电梯电机、对电梯进行的运营和维护情况等。 　　深圳罗湖的天景花园是万科物业在深圳管理的第一个小区，从上世纪九十年代至今，已经有20余年，记者在这个花园看到，虽然经历了20多年的风雨，这一小区的建筑至今依然呈现亮白色，看不到霉斑和杂草。这一小区的门卡、游泳池、公共运动设施等设备至今仍在正常使用。“天景花园是我们万科物业最早做的小区，经过20年，那里的建筑和设备还像新的一样在运行，这正是物业管理的作用。”陈之平告诉记者。记者注意到，临近天景花园的另外一个楼龄较长的小区目前呈现明显的“陈旧”，而房价，天景花园的也比另外一个小区每平方米高出快4000元。 　　对于个别小区出现的个别案件，对于一些网友类似与“小区秩序维护员的作用何在？”的疑问，陈之平告诉记者，秩序维护员的作用应该是公共区域的安全，是公共秩序的维护，并尽可能的预防此类案件，而所谓预防是红外线探头，监控摄像头以及翻墙的报警等，但物业不应该为预防以后出现的案件承担责任。 　　在之平物业为记者提供的物业管理服务中涉及公共秩序维护人员的职责描述和岗位要求等内容中，记者看到，巡逻岗的岗位要求中并无太多涉及住户物业内行为的部分，而更多关注公共空间内设备、设施的运行、保养和异常情况的处理等，与”性奴“案等类似违法案件相关