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X花园房屋本体维护管理 本管理旨在加强对zzXX花园建筑本体及附属设施的维护与管 理，保持建筑物及周围环境达到相关标准， 充分发挥其使用功能， 确保物业的保值和增值。维护服务按照南京市新的服务等级中公 共部位服务的三类标准来对 zzXX花园的房屋进行维护。 ㈠、维护分类 1、 计划性保养——对建筑物进行预测并根据日常检查纪录制 定出年度保养计划并组织实施。 2、 非计划性保养一一根据对建筑、装潢、公共设施的日常巡 视、检查，对现场存在的问题，立即采取处理措施。 3、 预防性保养一一对建筑、装潢、公共设施制定阶段性的保 养措施。 4、 紧急性维护一一对出现的突发性破坏而采取的紧急维护措 施。 ㈡、维护管理要点 1、 建筑物、装潢、主要通道、各功能区、公共设施的安全质 量管理。 2、 建筑、装潢及各类设施的维护管理。 3、 建筑、装潢及各类设施维护档案资料的管理。 ㈢、管理维护内容 对建筑、装潢维护管理采取的措施是一个方针，两个原则”, 即”管养台一”的方针；计戈叭经济、适用”，”应修尽修，全面保 养”的原则。制定合理科学的维护计划，规范维护工程施工程序， 不断地更新维护技术，降低维护成本。 1、 外观好、整洁统一，无乱搭建、违章装修，无碍市容和观 瞻现象；主要出入口、通道、功能区域有明显标识。 ?服务标准：保证建筑及配套设施完好率 100%。 ?实施措施： ⑴、组织各类工程技术人员对建筑及配套设施进行详尽的调 查分析，科学合理地编制大、中修及维护保养计划及可行的施工 方案，组织实施，并实行质量监控。 ⑵、将建筑及配套设施定期巡查、定期检查、日常检查、维 护保养的任务量化分解到人，实行专人专职控制。 ⑶、严格装修审批制度，规范装修施工管理，对业主装修项 目实行跟踪管理，发现损坏结构、危害配套设施的安全行为及时 处理、纠正。 2、 零修、急修及时率 ?服务标准：保证建筑零修、急修及时率 98% ?实施措施： ⑴、以优质服务为宗旨，实行 24小时维修值班制度。 ⑵、维修人员应在接到维修通知单 15分钟内到达现场，做到 ”零修及时处理，急修不过夜，小修 48小时内完成”。 3、 维修工程质量合格率及回访率 维修工程质量合格率 ?服务标准：保证维修工程质量合格率 100%。 ?实施措施： ⑴、维修人员严格实行持证上岗制度，无证人员严禁上岗操 作。 ⑵、维修用材料实行验收检验制度，保证维修材料符合质量 要求。 ⑶、业主提供的维修产品、材料，必须进行安装前的质量检 验，并在维修凭证中详尽说明。 ⑷、维修项目实行用户报修制度和签收制度。 ⑸、维修安装过程中因操作不当造成的不合格，必须向业主 道歉，并及时采取积极的补救措施，满足业主的要求。 ⑹、实行闭环管理，维修项目每月 5日前由质量监控部门统 计、分析，并将分析报告提交给相关部门，根据存在的不合格和 潜在的不合格，及时采取纠正和预防措施。 维修项目回访率 ?服务标准：保证维修项目回访率 100%。 ?实施措施： ⑴、严格维修回访制度。 ⑵、回访方式多渠道、多方式（电话、上门、书面征集及其 他形式），保证反馈渠道畅通。 ⑶、及时对回访记录进行统计、分析，发现不合格项及时采 取纠正和预防措施。 4、违章装修发生率和违章装修处理率 违章装修发生率 ?服务标准：保证违章发生率为 0。 违章装修处理率 ?服务标准：保证违章处理率 100% ?实施措施： ⑴、通过各种宣传形式，使业主和施工单位明确装修管理有 关规定的目的，使装修管理规范化、法制化，控制和预防违章装 修发生。 ⑵、装修项目实行申报、审批、跟踪管理的原则，规范施工 单位的进出场管理，对施工单位实行不违章承诺和装修项目施工 保证金制度。 ⑶、服务中心对装修实施全过程追踪监管，通过现场巡查及 时了解施工情况，把违章装修消灭在初始阶段。同时，安全保安 员对业主装修进行巡视，保证在第一时间内发现违章装修。 此外， 全体员工都有责任对装修进行监管，从而形成全方位的装修监管 体系，实行装修项目”全过程、全因素、全员管理”的特色管理。 ⑷、实行装修项目竣工验收制度。 (5)、采用多元化的违章装修 处理手段。 5.1情理手段一一业主违章装修，责任部门应立即赶往施工现 场，礼貌地向业主解释装修管理规定，耐心地向业主说明违章装 修造成的危害，做到”晓之以理，动之以情”，争取业主的理解与 支持。 5.2经济手段一一针对违章的具体情节， 采取扣除押金、罚款 等经济手段制止业主违章装修。 5.3法制手段——业主在申报装修时， 与管理处签订《装修责 任书》。以格式要约等法律手段制约违章装修行为。 ㈣、维护管理的要求 1每季度对房屋的外立面及房屋的结构进行全面的检查， 并做 好相应的记录。 2每周对房屋的门窗，特别是单元的防盗电控门进行检查和维 护。 3每周对小区的道路