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X苑小区前期物业管理运作工作 管理处人员应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于 相关性的交接方不同，验收的侧重点及程度也不同，需要区别对 待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业，验收的方式按 国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业， 验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查，主要是进 行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收，资料交接、 其它交接等三个方面。 第一节现场验收主要项目 一、 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、墙身及地面 有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口 坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等； 消防门、通道、楼梯等。 二、 装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花 各种装饰；门和门柜及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设 施；墙面（包括各涂料、装饰及玻帛）； 公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗 手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等； 三、 供配电系统：包括正常供配设备；应急供配电设备；油 箱及油库、各配电房设备；各强电检查井内管线及电箱；避雷装 置；公共照明、用电器具等； 四、 给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；比 例中项排水管网、接头及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井； 消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及供水系统等。 五、弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自 动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等） ；楼宇自动化 （模块控制的空调、采暖、电力、保安等） ；弱电检查井内管线、 接线箱等。 第二节资料交接 一、 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、 丈量报告等； 二、 技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、 附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、 地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、 图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故 处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置 图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构 配件的鉴定合格证书、设备（水、电、发电、电梯）及卫生洁具 的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道 的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录 及系统调试记录等。 三、 验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、 综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及 供水合同书、电话、网络保养及协议等。 第三节其它交接 一、设施设备的备品备件，施工剩余材料备品等； 、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书) 等。 三、 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、 检查管井、信报箱钥匙等。 接管验收注意事项： 在接管验收前，管理处应该主动与管理方协商有关验收 的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等) ，同 时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。 接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各 种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其 它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。 针对初验发现的情况，必须整改的，书面报请施工管理 方督促施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修的期 限并请用户认可，属于无法返修的项目报告 林*苑”开发商记录备 案；属于暂无须返修的问题，列出清单报请 **苑开发商备案。 四、 设施设备试运行： 为保证业主进驻后设备即能正常运行，在设施设备验收完成 后进行一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处工作重点逐步 由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人 员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予 相关操作人员一定的培训。 五、 清洁开荒： 在业主、租户进驻前，管理方将负责进行初次全面清洁工作， 在清洁开荒中，管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、 不锈钢饰面的清洁液，防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及 后续物业管理的困难。 六、 公众文件的确立： 为保证”**苑”业主全面进驻后得到良好的服务，管 理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承 诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文 件呈交**苑”发展商审阅，在修改后整理成册，公布于业主、租 户。 七、 做好业主全面进驻的准备： 在全面进驻之前，我公司将主动与发展商联系，确定包括入 迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁 时间、搬迁路线等，并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应 该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等 正常。在适用过程中，管理处应再次确认安排