关于我国房地产税收问题的探讨文献综述.docx

早几年， 随着国内房地产市场投资快速增长， 房价快速飚升， 政府的房地产宏观调控也 就越来越密集， 出台的房地产也就越来越多。 早几年，随着房价快速飚升， 不少房地产开发 商总是会鼓吹， 这是由于房地产市场的刚性需求， 是中国土地稀缺而使房地产供应不足， 因 此，在他们看到， 要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、 增加住房的 供给， 甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。 但是实际上， 这些观察或是只看到问题 表面，或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。 正如我一直在强调的那样， 中国的房地产市场问题， 不仅在是国内房地产业的发展模式、 消费政策、 信贷政策有问题，而且房地产税收政策也有问题。 在一个发达的市场体制下，政 府完全可以通过房地产市场发展模式的界定、 信贷政策调整、 消费政策、 房地产产业政策及 住房税收政策来调整，来达到政府的住房政策的目标。 金秋萍在 《浅析我国房地产税收制度的优化选择》 一文中指出目前， 我国涉及的十余个 房地产税种， 除了《中华人民共和国个人所得税法》 与《外商投资企业与外国企业所得税法》 为全国人大通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，立法层次低。 同时，房地产税收多为地方税，中央统得过死，缺乏必要弹性，既不利于调动地方积极性， 也不利于分税制财税体制的客观要求。 随着我国房地产业投资的增加， 在建面积和销售面积 也大幅增加， 涉及房地产业的税收收入随之逐年递增， 房地产业税收日益成为国家税收收入 的重要来源之一。根据国家税务总局 2008 年的统计年鉴， 2007 年，我国中央税收收入总 额为 33547.9 亿元，第三产业税收收入共计 12923.9 亿元，而房地产税收为 554.2 亿元， 占当年全国税收总收入的 1.7%，占第三产业税收收入的 4.3% 。与 2004 年的 145.3 亿元 相比，房地产税收在短短 3 年里增加了 281.4% ；占税收收入总额的比重由 0.84% 上升 到 4.3%，增加了 5 倍多 ; 占第三产业税收收入的比重由 2.8%上升到 4.3% 。在各行业中 其增长速度仅次于金融业。 2004 年房地产业的税收为 145.3 亿元，远低于金融业的 241.7 亿元，也低于交通运输、仓储及邮政业的 147.3 亿元。但随着房地产业的发展，房地产业 税收收入逐年递增， 2005 年就已经超过了交通运输、仓储及邮政业，对国家财政的贡献越 来越突出。 吕献荣在 《我国房地产税收体系之改革设想》 中谈到， 根据现行房产税和土地使用税税 收减免政策，物业税的税收减免应体现公益性。本着这个原则，免税项目主要是： ①国家机 关、人民团体、 军队自用的房地产； ②由国家财政经费兴建的单位自用房地产； ③宗教寺庙、 公园、名胜古迹专用的房地产；④直接用于农、林、牧、渔生产用的房地产。以上自用房地 产是指这些单位的办公房或业务用房。 考虑到这些单位的经费来源于国家拨付或用于农业生 产，故其自用房地产予以免税。 对于这些单位非自用的房地产，例如出租或经营用房， 均应 依照物业税规定缴纳税款。 考虑到农村地区经济基础相对薄弱， 农民负担能力有限， 可以根 据各地实际情况， 因地制宜地制定一些辅助性税收减免政策， 如对农村家庭用房免税， 对贫 困地区农民用房免税等。 由于不可抗力造成房地产毁损的， 税务机关可根据实际情况给予适 当减免税负。 可以说，早几年，房价的上涨过快、房地产投资过热，如何通过征收房地产税来调整房 地产市场这种态势， 连续几年都有人大代表提出议案， 希望通过中国开征房地产税， 来遏制 房价过快上涨，来调整房地产市场过高空置率。我们注意到，从 2005 年起，国务院发展研 究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是，几年过去了，由于房地产税收制 度不健全， 从而使得房地产市场的问题越来越多、 越来越复杂， 要求开征不动税的社会吹呼 声也越来越大。 2009 年又有代表提高开征房地产空置议案。但是房地产房地产税开征制度 却迟迟无法出台？在这里，我们先得厘清几个问题。 一般来说， 房地产税又称房地产物业税， 它是一种选择性的财产税。 它同其他财产税一 样，是一个现代国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税） 。开征房地产税，可以矫 正现行所得税的某些缺陷， 堵塞逃税的漏洞； 发挥量能课税的原则， 促进社会所得的公平分 配；提供政府丰富和稳定的财政收入， 改变目前地方政府土地财政困境； 提高资金市场的利 率，从而使生产成本的增加， 引起产品及劳务价格的上涨， 而部分税务负担会透过价格的上 涨而转嫁给消费者身上；同时改变住房持有条件，从而改变住房持有的行为等。 但是，