市彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略XXXX .pptx

超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略;本报告的技术思路;项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘;地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好;巴黎 服装 广场;周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升;历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁???、钟楼等;历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等;由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件;项目属性总结：四线城市 城市中心 强势人文资源 核心商圈边缘 10万㎡ 大型商业项目;超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱，房地产为机会性介入;2006年5月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目;本报告的技术思路;客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现;本报告的技术思路;本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题;本报告的技术思路;城市背景;;“申遗”成功极大程度上提高了安阳的知名度，将为安阳经济带来新的发展机遇;陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便;而十一五期间，安阳将努力通过一系列转变实现打造豫北区域性中心城市的目标;目前，第二产业为安阳市的主导产业，其中冶炼、能源及机械制造是支柱行业，其产值之和占安阳工业总产值的60%，城市产业重工业化特征明显;制造业从业人数占40%，收入水平较高，随着制造业重要支柱产业地位的确立，人均收入水平未来将稳步提升;国有企业效益下滑，非国有企业对安阳经济拉动明显，经济增长可持续有较强基础;安阳GDP与全省主要城市的对比;与周边地市相比，安阳表现出较强的经济实力，但人均社零整体较低，表现出高端消费外流，旅游收入不足的现状;;城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘;市区人均社零水平高出整体一倍，与其他城市差距不大;城市消费实质：消费增加主要依靠内生增长，旅游收入有限;城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失;消费潜力：未来社零将进一步增长，5年内“蛋糕”有望扩大一倍，主城区达到174.62亿元;发展动力较为充足的区域性中心城市，消费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大;城市背景;安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机;;根据世联对全国三四线城市的监控，综合性一站式购物消费中心的出现是商业发展的必然;国际商业发展模式演变;安阳主城区社会和经济发展水平正适合发展第一代Shopping-Mall，丹尼斯较类似;借鉴东南亚Mall的发展经验，安阳发展Mall有巨大的空间;商业市场结论：商业仍有较大发展空间，功能复合是发展趋势;城市背景;Q2：10万体量商业存在哪些风险？;本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避;Q2：10万体量商业存在哪些风险？;本报告的技术思路;决定城市商业体量的选址KPI;商业发展阶段;项目与周边主要(商业)设施的距离;老城区;未来安阳城市将向南、向东方向扩张，将出现“一区三片”的空间布局;安东新区的发展刚刚起步，未来将有可能成为老城区外的另一个城市中心;规划期;深圳新中心区的发展经历了将近20年才进入成熟发展期;郑东新区的发展经过10年才初见规模，商业氛围开始培育;从安阳未来规划人口分布看，铁西区仍是居住人口重心，受消费习惯影响，核心商圈仍将是首选;而从消费者认知角度看，未来的商业繁华带不会转移，仍将维持在文峰中路一带;未来，安阳将形成一主多副的商业格局，本项目将进一步强化核心商圈的地位;从规划落实看，安阳刚经过“摊大饼”的阶段，城市框架基本形成，房地产开发正酣;住宅板块化格局已逐渐形成，铁西开发量最大，东区购房者消费力最高;核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，导致价格奇高；相对老城后续改造，本项目具有先发优势;拟建设重要项目：深国投沃尔玛项目蛰伏两年，表现出商家的信心不足;市场传闻拟建设重要项目：丹尼斯蠢蠢欲动，两大项目如果启动，需要审慎关注;区域竞争结论：核心商圈地位将继续保持，外围项目对核心商圈竞争有限;商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主;序号;;;核心商圈年零售额估计：约11.5-14.3亿，平均坪效6000元/年，丹尼斯最高接近1万;核心商圈中街铺比重超过5成，集中式商业大力发展是大势所趋;核心商圈内的竞争实质：延续