绿城第二代高层公寓产品研究[调研报告].doc

绿城第二代高层公寓产品研究[调研报告] .fdc014 房市金碟 绿城第二代高层公寓产品研究 京、沪、穗三地高层公寓楼盘 考察研究报告 （内部资料，请注意保管） 绿城房地产集团有限公司 二○○九年二月 .fdc01 房市金碟 规划设计 篇 2 目 录 CONTEXTS 精装修设计篇 75 结构、设备篇 133 .fdc01 房市金碟 规划设计篇 目 录 第一章 重点楼盘实例分析 （一） 北京星河湾 （二）上海仁恒河滨城 （三）广州誉峰 第二章 相关楼盘整理分析 （一）北京MOMA （二）北京NAGA上院 （三）上海绿洲雅宾利 （四）广州金海湾 （五）广州保利108 （六）深圳星河丹堤 （七）深圳半岛城邦 第三章 考察楼盘可借鉴之处 .fdc01 房市金碟 第一章 重点楼盘实例分析 1北京星河湾 1.1 项目概况 项目名称 北京星河湾 项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。项目地址 项目北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带。 开发商 广州宏宇集团 规划设计单位 广州宏宇集团 建筑设计单位 北京建筑规划设计院 景观设计单位 陈文栋 室内设计师 邱德光 毕达威（英国） 住宅建筑形式为板塔结合，一期由两栋板楼和两栋板塔结合组成；二期由三栋板楼建筑类型 和三栋板塔结合组成；三期由三栋板楼组成。全部为8层至16层的错层设计，一梯两户至两梯两户不等户型。 交付标准 精装修标准 技总占地面积 520亩 术总建筑面积 60万平米。 经规划户数 1600户 济容积率 3.00 指绿化率 60.00％ 标 车位配比 1:1.12 考察时间 2008.05.23 北京星河湾是分三期开发，定位于高档住宅区，以精装修标准交付的楼盘。在开盘之前已耗费巨资，以打造现楼美景全成品的开发模式运作4年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、 超五星级会所—四季会、酒店式公寓等同期建成，实现了 现楼美景开盘。 3 .fdc01 房市金碟 1.2 规划设计 北京星河湾最大特点在于各个方面的无缝链接：包括规划、建筑、景观等各专业的整体设计考虑；从城市界面到园区内部的空间自然延伸；从设计到施工实现的极少偏差等等。 ⑴ 注重周边环境的优化利用 z 对小区周边环境进行改造，包括东侧2000亩的绿化改造为生态公园、对市政道路修整美化、周边道路围墙的改造等。反过来，周边环境的改造提升为星河湾园区创造了优美的大环境。 z 一期和二期间的市政道路改造后，通过两端岗亭设置纳入园区内部，为整个园区营造私密安静的内部环境。 ⑵ 总体规划 z 围合式的建筑组团布局，突出了整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。 z 规划设计充分考虑景观设计——小区内景观与小 区外生态公园景观的融合、如何将小区外景观引入小区做为一种景观的持续甚至放大成为一个重点，如何在建筑布局、整体规划时将建筑融入景观之中，建筑的景观朝向等。 z 空间层次丰富，园区中心结合泳池设计中心活动区域，通过蜿蜒的道路连接各组团空间。 z 主要配套公共设施（双会所）布局于园区靠经城市开口处，既考虑服务于区内业主，也考虑对外 的辐射经营，同时避免了对小区的干扰。 4 .fdc01 房市金碟 ⑶ 竖向设计 z 丰富的场地竖向设计，主动创造场地高差，并通过堆坡形成自然的起伏。营造立体园林景观，增强底层住户的私密性，同时为地下车库打开提供了条件。 ⑷ 丰富的天际线 z 建筑体型富于变化，天际线高低错落，空间感受丰富。 ⑸ 交通组织 z 组团内部完全实现人车分流。 z 在园区内部不设消防车道，利用周边市政道路成为外围的消防车道。 z 组团内部围绕中心绿化和组团绿化形成环绕的步行系统. ⑹ 入口设计 z 园区入口：利用内街端部设计岗亭成为园区的主入口，进入小区的车辆在此就接受检查。 z 组团入口：设计于内街中部，相对安静私密，并设计有景观岛将其隐蔽在后，也同时形成两侧的对景。 5 .fdc01 房市金碟