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某市涉外房地产企业税收情况调查分析 　　一、**市涉外房地产企业税收基本情况：　　（一）登记情况：　　 XX年我市涉外房地产企业正式登记注册的有 4 户。至 XX年 ,由于项目开 发和销售完结,有两家企业停止经营 ,另外又有新注册的企业两家。故 XX年登记户数仍为 4 户。注册类型均为外商投资企业。　　（二）经济 税源及入库税收收入： 　　XX年我市涉外房地产企业实现销售收入 3721 万元。XX年实现销售收入 574万元。　　XX年元至 12月,我分局共计入 库房地产行业税费 350万元。其中：纯税收入 344.87万元（营业税 340 万元、个人所得税 2.41万元、印花税 1.62万元、土地增值税 0.84万元 ）。　　XX年元至 12月,我分局共计入库房地产行业税费 180.10万元 。其中：纯税收入169.90万元（营业税 156.30万元、个人所得税 3.02 万元、印花税 8.44万元、土地增值税 2.14万元）。　　二、**市涉外房 地产企业趋势分析：　　从调查分析的情况来看 ,我市房地产行业 ,尤其 是涉外房地产行业发展呈以下几个趋势：　　（一）在新一轮国家宏观调 控政策尤其是金融紧缩政策出台后 ,首先减弱了住宅金融支持度。由于房 地产行业融资渠道较为单一 ,对银行金融支持依赖度过高,金融紧缩之后 将对房地产市场带来较大冲击,产生 “急刹车”效应。　　（二）随着经 济的持续快速增长,房地产行业投资的速度明显过快。然而在缺乏决策层 有效控管和指导的情况下 ,房地产投资的高速增长带来的影响和冲击相当 严重。最直接的后果就是房地产的投资增长远远大于销售增长,只是商品 房空置率上升,更深层次的后果则是造成房地产投资结构不合理,吸收了 大量银行贷款的房地产业成为泡沫,税收自然呈萎缩状态。　　（三）私 有制股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性 质以私有、股份、有限公司居多,约占全市房地产企业的 80%左右。涉外 房地产企业中更是 100%的为私有性质,且销售和财务人员多为家族成员 ,纳税人素质参差不齐,纳税意识较低,主观偷税和非故意偷税的可能性 都比较大。　　（四）市区内房地产开发的重心转移。随着城市改造的深 入,以及有关房地产开发相关政策的不断规范,我是原有易开发资源逐渐 萎缩。新项目开发地由西向东,逐渐由市中心转移向市区边缘城郊结合部 ,或地价相对便宜、房地产业尚在起步阶段的的县级区域 ,而且时间和项 目都比较集中。在这个因素下对涉外分局的税收管理的冲击是最明显的。　　 三、涉外房地产企业在税收管理上存在的问题：　　根据省局和市局的部 署安排 ,我局对所辖房地产企业 XX年度和 XX年度税收管理情况进行了全 面检查。从检查情况来看,主要存在以下几个方面的问题：　　（一）因 房地产企业自身原因,造成发展受阻。在涉外分局征管的四家房地产企业 知识改变命运 中,真正形成一定规模集约化产业化发展的只有华嵩置业有限公司 ,其他 几家为 “项目”公司 ,规模小,竞争和抗风险能力差,做完单一项目就陷 入半关停状态。新增房产项目不多,部分在建房产项目还因受挫而停工。 如招商国际房产公司就已处于停产状态而无税可交。　　（二）纳税主观 方面的因素：不少企业存在主观意识上的偷欠税收。部分企业将收取的房 款在 “预收账款”或 “其他应付款”科目中长期挂账不做销售处理 ,通过 推迟 “预收账款”结转 “销售收入”的时间,有意识地延缓销售收入的视 线,影响纳税义务发生时间 ,造成营业税、所得税申报纳税滞后。另外还 有企业提供虚假或不完整的销售面积、采取以物易物手段隐匿收入、假 “ 代建”真开发等手段增加税务人员核算难度 ,达到少缴或不缴相关税款的 目的。 2