超预期复苏 高确定未来2020年地产年度报告.pdf

2020 年度报告 |超预期复苏 高确定未来| 目录 超预期复苏 高确定未来 目 录 1. 宏观判断：超预期复苏 高确定未来  楼市复苏超预期  基本面主导城市分化  2021 楼市预判：高度确定性 2. 城市分化模型 3. 城市群市场表现  长/珠三角城市群领先 基本面决定市场表现  长三角/珠三角城市群，房价梯度对比研究 4. 市场监测  新房市场疫后复苏 各城表现分化明显  标杆房企谨慎布局“三条红线”严控风险  土地市场持续升温 量价齐升稳中趋平  二手市场冷暖不均 一线城市表现尤佳 5. 年度专题  2020 年楼市的10 大关键词  养老地产研究：探讨北京中高端养老机构的盈利模式及物业改造 作者： 程澐、刘渊、张大伟、肖亦宗、董莹 电话: (8621873 邮件: ccpr@ ©2018 版权声明：本报告由中原地产研究院编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均 以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原地产研究院所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均 不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原地产研究院”，且不得对本报告进行有悖原 意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投 资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 1 宏观判断 超预期复苏 高确定未来 2020 年，中国房地产是疫情后恢复最快的行业之一。以新建住宅销售面积口径计，5 月起单 月销量即超过去年同期，前 10 月累计销量已同比转正。预计全年成交量将超过2019 年，创 出历史新高。 楼市的强劲复苏超出市场此前的普遍预期，其背后的原因除了国内疫情控制得力，社会秩序快 速恢复正常外；也和民众担心因信贷放水，货币贬值而继续选择楼市作为储存财富的做法有关。 虽然这种担心和实际情况并不相符。 在楼市整体复苏的大环境下，城市间的分化却更加显著。供求基本面是主导这一趋势的基础， 并且，基本面因素仍将在未来继续决定各地楼市的表现。 截至2020 年底，新冠疫情仍在全球肆虐，疫情拐点尚未出现。外部环境的复杂多变，反而确 定了国内房地产政策继续维稳的目标不会改变。从中央到地方，各级政策的方向都将围绕确保 房地产价格和成交量的稳定而展开。预计2021 年房地产市场总体量价水平可与2020 年持平。 一、楼市复苏超预期 年初的疫情对楼市影响巨大。2020 年前2 个月，全国新建住宅销售面积同比大跌近40% ，为 有数据以来的最大同比跌幅。但仅仅3 个月之后，全国5 月的新房单月销售面积同比已经转正， 比去年同期增长9.5%。从5 月起，月度销售持续维持正增长，5- 11 月平均同比涨幅达 10%。 按此速度，全国 2020 全年新建住宅销售面积有望实现 2.5%以上的增长幅度，增速为近三年 （2018-2020）的最高。除新房销售面积外，全国住宅销售金额、均价也将创出新高。 疫情之下，全年楼市销售不仅没有下滑，反而再创新高。这样的结果超出了大多数行业内外人 士的预期，也超出我们此前的预测。楼市之所以有如此强劲的复苏，主要原因有两方面： 1. 疫情得到有效控制是楼市复苏的基础 以4 月8 日武汉解禁为标志，国内疫情在短期内得到有效控制，社会秩序恢复正常，是楼市快 速复苏的主要原因。疫情期间不能出门，使得购房活动停滞，开发商也停止了各种营销活动， 因此成交一度大幅下滑。但购房需求并未因此而消失。疫情得到有效控制后，市场信心逐步恢 复，前期积压的供应和需求均集中释放，使得成交量快速回升。5 月起全国新房销售面积开始 同比转正，符合积压需求释放的特征。 2. 对信贷放水的担心推高楼市反弹 疫情短期内得到有效控制，可以解释楼市何以快速恢复，却难