2021商业综合体策划全案.docx

商业综合体策划全案 第一章项目定位分析 4 TOC \o 1-5 \h \z 第一节、项目地块属性分析 4 1、 项目地理位置 5 2、 项目地质、水文、气候情形 5 3、 项目地势、地貌 5 4、 项目的市政配套情形 5 5、 项目周边都市配套情形 5 第二节、项目地块SWOT分析 6 1、 优势6 2、 劣势6 3、 机会6 4、 威逼6 第三节、项目定位7 TOC \o 1-5 \h \z 1、 总体定位 7 2、 项目的形象定位 8 3、 产品定位 8 4、 建筑风格定位 9 5、 目标客户定位 10 6、 物业治理定位 11 第二章 项目规划设计 11 TOC \o 1-5 \h \z 第一节、项目规划设计条件 11 第二节、项目技术指标 12 第三节、项目规划设计 13 1、 规划设计理念 13 2、 规划设计指导思想13 3、 总平规划设计布局要点 14 4、 建筑风格设计 14 5、 竖向空间设计 14 6、 户型设计 14 7、 景观设计 15 8总平交通设计 15 9、 供电设计 15 10、 消防设计 16 11、 防排烟16 12、 结构设计 16 13、 给排水设计 17 14、 通风设计 17 15、 报警与联动 18 16、 煤气设计 18 17、 电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路 监控系统18 18、 项目配套设施18 TOC \o 1-5 \h \z 第三章项目价格分析 19 第一节、住宅市场定价分析 19 1、 可类比住宅项目及参数确定 19 2、 本地块比较价格运算值 20 第二节、商业市场定价分析 20 第四章 项目投资估算与资金筹措 21 1、 建设成本估算 21 2、 静态总投资23 3、 动态总投资23 4、 资本金 24 5、 资金筹借 24 第五章项目销售利润分析 25 1、 初步产值利润分析25 2、 盈亏平稳分析 25 3、 敏锐分析 26 4、 项目开发觉金流量表 27 5、 财务评判结论 28 第六章项目开发思路 29 商业建筑的开发思路 29 第一节、项目策划29 1、 市场调查 29 2、 项目定位策划 29 第三节、项目设计30 第四节、项目建设30 第五节、项目推广30 第六节、项目销售31 第七节、项目招商治理 31 第八节、项目物业治理 31 结论 32 第一章项目定位分析 第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公 园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、 书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、 西寺塔、近日楼等名胜古迹为依靠，西临书林街，东接青年路延长线，北近金 碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以 及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大 为核心的大型商业区。这一带历来是昆明都市文脉所在，金马坊、碧鸡场、 忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑， 昭示那个地点一直连续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范畴内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医 院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、 历史上的书林街，设置了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆， 美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。 在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”（今儿童医院），往西是永宁清真寺。 解放后，昆明市政府在书林街建立了专门多知名的学校及出版机构。其中， 与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。因此，书林街是昆明人 文环境的典型代表； C、 项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的 沿江绿化，差不多行成了良好的自然环境。 2、 项目地质、水文、气候情形 项目土地的地质情形，从实地观看来看，项目属于办公楼及旧产房。 原有建筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温顺，全年无霜期长，差不多无圭寸冻期。 分析： 项目土地的地质情形总体比较良好，没有潜在的严峻地质灾难，适合 修建房屋， 在施工图设计时，应按照地质情形对基础的形式进行专题研究和经济 性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温顺，全年无霜期长，差不多无封冻期，对项 目的冬季施工、专门是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期可不能带 来不利阻碍。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地 部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利阻碍。 3、 项目地势、地貌 项目地势相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约 115米， 临二环路东二段一侧