物业管理中的设备运行管理doc10(1).docx

物业管理中的设备运行管理 在物业管理中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业的使用价值的 体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量和 生活秩序，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于： 其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居 住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通 风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强； 其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行 管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企 业的效益； 其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综 合尺度，用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。 因此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物 业管理活动中的重要地位。 那么，如何搞好物业设备的运行管理工作呢？本文从以下三个方面提出一些粗浅的 看法： 一、要了解和熟悉物业设备运行特点 支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成: 1、 各类管、线结构。包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干 支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错， 以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点， 构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体，这些 网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这 些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是花大力气去认识、熟悉、 把握这些管线网络，从各类结点入手，顺藤摸瓜，逐步展开、深入。 2、 各类驱动转换设备。如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水 泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作， 任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置 一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用 裕量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用 裕量，当备用裕量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、 备设备投运时间，是运行管理的要点；当备用裕量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。 合理调度机组配置，见缝插针地搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管理的 重点。熟悉设备，不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负 载的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。 3、 终端设备。终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管， 用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布 面广，易损。单台设施的停用，不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由 于这些设施直接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和 服务效果。运行管理中不能掉以轻心，因 小 失大，失去用户的信赖。 4、 环境。环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备 运行来保证的，它在 制造 环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有一个满足 物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，是不能够使设备发挥最 大效率，甚至不能保证其正常运行的。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造 良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运 行的结果。 上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必 须从这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。 物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里，由浅入深，由静 到动，由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业管理公司保障设备运行管理和操 作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的 员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和 操作层，提倡 能者为师，不耻下问 ，要求 互教互学，共同提高 。这样，逐渐使从事设 备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到 心中有数，有案可查，有据可依 ，使 设备运行管理工作建立在扎实的基础上。 二、 要有明确的运行目标 物业设备运行目标从物业管理行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经 济性四个方面。 1、 安全性 安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目 标，一是设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境