上海香梅花园四期市场尽研究策略汇报.ppt

1.宏观市场面提示;总量分析一：全市商品房价格;总量分析二：全市成交量（套）;真相：七个楼盘占据了四分之一的“交易版图”;总量特征提示性结论;内环内住宅平均单套面积相似，单价跳水明显;内中环均套单价剧烈下滑，震荡整理;西部板块的降价趋势;浦东板块的典型案例;犹抱琵琶半遮面的杨浦板块; 地方政策： 上海市场目前的走势基本吻合了中央调控“稳定房价”的要求，在此背景下近期上海出台的提高公积金贷款额度、放宽公房贷款等政策完全是局部托市微调，预计下一阶段地方政策面出台严厉措施的可能性几乎为零。 中央政策： 中央七部委对下一步是否出台其它宏观调控措施尚未达成一致意见，因此短期内也不会联合出台限制措施。但值得关注的是，最近新华社的一篇评论文章表明宏观调控政策近期放松的可能性也很小。 评估结论： 从政策面来说，更为严厉或更为缓和的中央政策都不太可能出现；而上海的地方“托市”政策也非常有限，加之2个“1000万”的加速入市，客观上存在一定的利空因素。; 市场背景： 全市住宅局部成交量在大幅价格调整的个案上有明显回升，价格是撬动市场最敏感的杠杆。但就成交量来说，全市总量回暖有限，而且受到“配套商品房”托市影响很大！ 十月市场预估： 其一：降价将由点到面，个案的行动会带来板块的联动； 其二：市场交易量会有所反弹，但与“高性价比”息息相关；2个“1000万”加速入市可能会进一步加强市场跌价的想象空间； 其三：年底以前的市场，量价都将在爬行态势中寻找新的平衡，但一旦降价的示范效应疲软，供求黏着将成为常态 ;2.破译重点竞争个案;总建筑面积： 150，000m2 建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所 房型面积： 2房： 82.43-143.65m2 3房：137.54-175.18m2 容积率： 2 绿化率：53% 交屋时间：2006/6 物业管理费 :3元/平方米/月 ;外部景观资源禀赋评估;整体成交发展轨迹;幢号;开始成交日;开始成交日;总套数;具有景观支撑的市场销售价格在17000元/M2以上,部分超级无敌公园景观房更是达到18016-18756的最高水平。;不具有景观资源支撑的市场销售价格在15000-17000元/M2。;;;201：153.13;总套数: 32 已成交套数: 13 预定套数: 2 可售套数: 17 可售参考价： 15550;20单元：;21单元：;22单元：;陆家嘴中央公寓-高价是怎么“炼”成的?;1、外部景观资源禀赋享有比较优势,土地级差较为明 显,表现的市场销售价格高于本案； 2、前4批房源的成交均价基本低于14000，6.16开盘 以来成交均价飙升至16833，主要在于拥有超级无 敌公园景观的强力支撑; 3、10楼以上景观资源较为优越的房型基本已经成交或 预定,预计后续尚失景观支撑的房源成交均价将走低。;最终个案推盘策略总结;3、本案3期成交状况回顾;开盘时间-交房时间：2005.1.18-2006.9 产品形态： 2幢叠加别墅，15幢小高层，3幢高层 总建面： 13万平方米 销售去化率：85.35% 网上销售套数：273 当前可售套数：40 物业费：3.5元/M2/月 绿化率：70% 得房率：80%;批次;三期成交价格区间为14000—19000元/M2，年初第一批价格为14000元/M2；4月以后新一批（保留房源）价格较前一批有所上涨，主要集中在18000元/M2。;成交集中于4、5两月，价格集中在17000-19000元/M2。;本案市场研判结论;4、本案4期产品比较评估;4期内部景观资源禀赋评估; 3房为绝对主力，兼有小3房和2房，户型多样性优于3期，适应性比较强，但大面积房型所占比例（46%）偏大！; ;2.2仁恒河滨城;批次;价格波动幅度比较大，在6、7月下滑明显，8月有所回复，整体均价为15760。; 位于世纪公园东北方向，相隔有一定距离，世纪公园景观优势不明显；紧靠洋泾港，依托河道水景观。 规划布局上看，并排布置，栋距较大，但天际线美感不足。 就产品来看，房型设计趋于标准化，相对香梅花园与陆家嘴中央公寓经济。 政策出台后（5月以后）成交均价有明显的下滑趋势，进入8月，成交价格有所回升,主要在于近期推出的景观、位置较好的26-28幢。;5、本案竞争策略性建议;项目价格策略的研判依据;香梅花园 （）;片区;用高质化 高附加值的 产品走一条中 高价位的 产品主义路线;同板块竞争策略：荣辱与共 以邻为壑;达安PK万里雅筑;黄浦华庭开盘18000， 扣除2000装修，16000 最新14000;价格策略最终建议