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(房地产培训)房地产销售
人员培训纲要
房地产销售人员培训纲要
第一部分房地产基本知识与相关法规
第一节 房地产基本知识
一、 房地产基本知识
1 、 概念及名词解释
房地产-房产与地产的总称,就是土地及土地上的建筑物
房地产业-从事房地产开发,经营活动的产业部门
商品房-指房地产开发企业按照市场经济规律,经当地政府相关部门
批准,面向境内外客户的营利为目的而建的商用房
楼间距-楼与楼之间的距离
绿化率-规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地总面积之
比
容积率-规划建设用地范围内的总建筑面积与规划建设用地面积之
比
建筑密度-即规划建设范围全部的基底面积与规划建设用地之比
期房-指开发商从取得预售许可证开始到取得统一房产证为止,这期
间的商品房称期房
现房-已建好,通过验收合格,并办妥统一房产证的商品房
复式楼-只有一层,不具备完整的两层空间,可在局部掏出夹层作为
书房,卧室等,用楼梯边连接
跃层-完整的两层空间,完全分隔开,外观看是一套房子
错层-指一套房子的厅、卧、卫等处于几个高度不同的平面
2、房地产的分类
房地产按不同的标准可以划分为不同的类型,房地产大体上可以分为:
居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他
专用房地产等。
3、房地产的特点
1)房地产位置的固定性2)房地产地域的差别性
3)房地产的高值耐久性4)房地产的保值增值性
二、 房地产的专业知识
1、 期房与现房的区别
期房的优点:价格便宜;在不影响主体结构下可以改动原设计;可选
择余地大;可检查建筑质量
期房的缺点:交房时间长;产权不明晰;看不见,摸不着;有一定风
险
现房的优点:可马上入住;产权明晰;可看到房屋
现房的缺点:占用资金大;选择余地小;不容易改动;不能检查房屋
质量
2、 各类房的优缺点
多层住宅
优点:价格相对便宜,公摊系数较小,实用面积大,每梯户数少,物
管费用低,易维护,绿化面积大
缺点:需要步行上楼,通风采光景观资源较差,离地面近较吵
高层住宅
优点:闹中取静,通风采光好,空气对流较好,居住档次高,景观资
源好
缺点:公摊面积大,物管费用高,一梯多户,人较杂
三、 房地产价格的基本知识
1、 房地产价格的概念及形成条件
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必需付出的代价——货币
额、商品或其他有价物,它与其他任何物品要有价格一样,具备有用
性、稀缺性和有效需求。
(1( 有用性——指物品能满足人们的某种需要,房地产满足了人
们的住
宅需求,它的存在有价值,故为有用。
(2( 稀缺性——物品的数量没有多到使每个人都能随心所欲地
得到它,
相对缺乏,而非绝对缺乏,因此,房地产要有价格还必须具有稀缺性。
(3( 有效需求——指对物品的有支付能力支持的需要,不但愿意
购买而
且有能力购买,只有需要而无支付能力,或者虽然有支付能力但不需
要,都不能使购买行为发生,从而不能使价格成为现实,需要不等于
有效需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是有
效需求。
2.价格特征
(1)房地产价格受区位影响很大,由于房地产不可移动,其价格与
区位密切相关;
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格;
(3)房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金;
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的;
(5)房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响。
3.价格的种类
(1)总价格:指某一宗或某一区域范围内的房地产的总体价格,房
地产的总价格不能反映房地产价格水平的高低。
(2)单位价格:单位价格简称单价,土地单价是指单位土地面积的
土地价格;土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物
面积的价格。
(3)楼面地价:是一种特殊的土地单价,是土地上建筑物面积均摊
的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系为:
楼面地价=土地总价/总建筑面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下:
楼面地价=土地总价/总建筑面积×土地总面积/土地总面积=土地
单价/容积率
(4( 影响因素
(1)人口因素:人口数量;人口素质;人口规模
(2)居民收入因素:
(3)物价因素:
(4)利率因素:
(5)汇率因素:
(6)房地产税收因素:
(7)城市规划因素:
(8)交通
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