八一小区小五楼危旧改造的情况说明.docVIP

八一小区小五楼危旧改造的情况说明 西山街办： 八一小五楼房屋年久失修，2009年5月经市房屋安全鉴定所鉴定为危房，同年列入“城中村”改造项目，由于多种原因，就地还建工作迟迟不能开工建设，居民多次到省、市政府及相关部门集体上访，强烈要求政府实施危旧房屋改造。现将八一小区小五楼拆迁改造的有关情况汇报如下： 一、八一小区小五楼危旧房基本情况 原市八一钢铁厂位于江碧路25号八一小区“小五楼”，是由上世纪50年代两栋砖木结构的平房和70年代建造的五层外墙为清水墙的砖混结构房改住宅楼组成，地块总面积2683.8㎡。“小五楼”共三栋楼，房改房住房70户，占地面积共772.5㎡。两栋平房共21户，占地面积301㎡，是既无房产证又无土地证的住户，其产权属于八一钢铁厂破产工作组。该地块中公共道路和绿化面积1610.3㎡。 二、项目规划情况 2009年10月由市“城中村”办公室向市规划局进行该项目的规划咨询，规划咨询结果为一栋19+1，容积率为3.5的高层，小五楼相邻周边群众以规划方案影响采光为由进行上访，市规划局撤销了原规划咨询方案，对该地块用地绿线重新进行了圈定，调整并出具了容积率为1.25设计要点的技术指标。由于所给容积率太小，根本无法安置全部拆迁户，西山街办为妥善解决好拆迁户的安置，多次向市相关部门致函调增容积率未果。 2017年2月西山街办确定就地还建方案，新方案根据“拆一还一”的原则，按每户面积为50平方，容积率2.2一栋七层规划，可安置拆迁户90户。此方案建筑面积约6000平方（住宅面积约5000平方，商业约1000平方)，建筑成本约900万，前期拆迁费用500万，可出售商业不足1000平方，即使减免所有费用开发企业还略有亏损。 日照对周边影响情况 按原容积率2.12（8+1）方案对周边进行日照分析，影响10分钟至2小时内共55户，2013年按要求对周边有日照影响的47户进行了补偿公证，其余8户由于外出务工而无法联系。 现设计为容积率2.2一栋七层方案，对周边日照影响55户，对于正面有影响房屋23户和东边5户于2013年达成补偿协议并进行公证，东边4户和西边26户是房屋的山墙且日照影响都不足半小时，实际影响不大。 四、拆迁工作情况 2013年４月成立了拆迁指挥部，开始对小五楼进行拆迁，经过两年多努力小五楼和两栋平房现已全部拆除。其中购买拆迁户房屋14套、平整场地、加做该地块四周围墙、拆迁户过度安置、管理成本等共计支出840万。 五、土地使用权转让情况 八一小区危旧房改造地块性质属住宅出让用地，其产权证已办理至八一钢铁厂破产工作组名下，该地块总面积2683.8㎡，其中房改房面积772.5㎡，公共道路和绿化面积1610.3㎡，平房面积301㎡。应转让土地使用权面积1911.3㎡，经委托市国源咨询评估有限公司初步评估，土地使用权价值为348万元（1821元/㎡）。这个价格是依据2014年12月1日我市新调整的基准地价计算的。 按容积率2.2一栋七层规划方案，可以做50平方90户，刚刚满足“拆一还一”。原八一破产职工属困难群体，都买不起商品房，由于容积率小无法进行商业运作，没有利润，如果再收取土地转让金加上前期拆迁成本，开发企业无法承受，况且房屋都是用还建于八一破产职工，还建面积和还建对象都没有发生变化。 六、建议 八一危旧房改造项目启动实施以来已历经8个年头，拆迁时间长，已迁出居民不能返迁安家，不满情绪日趋增长，导致上访频繁。现因土地使用权转让价格、规划设计方案、开发建设无法自求平衡等原因使改造工作搁浅停滞。为避免不安定因素发生，维持稳定，妥善解决这91户居民的住房困难问题，建议如下： 1、恳请尽早批复容积率2.2一栋七层规划方案； 2、鉴于1610.3㎡是属于三栋房改房的公共道路和绿化面积，平房面积301㎡未在房改房综合用地上，请求将公用面积1610.3㎡和平房面积301㎡不纳入评估计价转让范围，享受政策减免。