前期物业的顾问注意项目.docVIP

前期物业顾问注意事项 一、前期介入篇 1、物业管理企业在开发商对项目计划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不仅要考虑对销售有利多种外部条件，更要考虑和之对应配置和设施物业管理简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点提议： （1）要考虑商业和物管用房预留（包含管理处办公用房、职员宿舍食堂、职员业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾搜集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包含预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽可能降低外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表设置要考虑到抄表到户需要，尽可能集中放在首层。 （6）信报箱设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），而且信报箱规格和锁要符合要求，也能够同时考虑送奶存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以降低无须要费用支出。 （8）小区内车位配置要考虑到深圳市户均车辆百分比尽可能充足。 （9）小区外围尽可能考虑到封闭式治安管理需要，铁围栏设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评需要。 （11）绿化带植物品种（尤其是高级大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充足考虑到错落有致，四季有花有香，配制标准是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽可能不要配置有安全隐患水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采取套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）不然业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即能够安装窗式分体空调室外机，又能够安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生传统空调口敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物可上人平台能够设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护绿化带，既能够隔热又能够填补地面绿化面积不足。 （18）现代家庭电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅全部应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至能够考虑可视对讲电话、门铃配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有些人来电来访时尴尬。） （19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度瓷片（防涂鸦，防污渍）。 （20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采取专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和她人捣乱拨弄）。 （21）小区内消防水管是否考虑可用（在地面）油漆红管或不易退色油漆管（以降低高空作业）。 （22）小区路灯无须多，只需满足一定光照度就能够，路灯尽可能采取大路货灯座要耐锈蚀，牢靠、防日晒雨淋、不怕台风、采取节能灯胆（方便日常维修、降低开支）。 （23）垃圾搜集站最好设计在小区进出口周围处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 （24）单元楼道灯最好采取光控红外线复合开关（以方便手提东西业主上下楼梯，且降低楼道公共照明用电量）。 （25）通常核定一个单元楼道灯用电量30天才十来度电，故电表配制要选择最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生无须要支出）。 （26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量极少可否适用一个电表。 （27）因为商业用水和居民用水收费标准不一样，提议居民用水和商铺用水管路分开并各配计量表（以避免自来水企业自定商业用水和居民用水百分比，通常全部把收费高商业用水百分比定比较高，无形中又会长久多支出费用）。 （28）小区地下排污管道要铺设合理，井口间距要适宜，通常不要超出管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度。 （29）凡有空调机滴水管沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。 （30）建筑物临街、下有行人路面或停车位外窗可考虑送纱窗（以降低高空抛物现象）。 （31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 （32）全部单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。 （33）商铺商前后预留空调位及排水位往往被开发商所忽略，设计中应考虑进去。 （34）建筑上不要出现死角即不可上人平台等（