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安徽某大型项目策划报告
EHOUSEE
、项目市场环境分析
1.** 市简介
2.对外交通
3.经济环境
4.城市建设
2005 年 2 月
目录
4..
.4..
.5..
.5..
7..
、项目发展市场分析——住宅部分
.9.
1. ** 房地产市场现状
.9.
2.** 房地产市场存在的问题
1. 0
3.** 房地产市场发展机遇
1. 0
4.典型住宅项目
1..2
三、项目发展市场分析——商业部分
1. 3
1..3
1..3
1.** 商业发展环境
2.商圈分析
1..4
3.** 商业市场预测
1..5
4.商业物业市场分析
.1.6
四、项目分析
.2..0
1.项目概况
.2..0
2.项目区域环境分析
.2.1
3.项目地块分析
2..4
4.项目市场竞争情况
.2.5
五、项目定位
.2..6
1项目swo分析——内外部因素总结
.26
2.项目定位的基本原则
.2. 6
3.项目整体定位
2..6
4.项目定位
.2..6
六、项目定价分析
.3..0
1.** 房地产价格现状
.3.0
2.** 房地产价格预测
.3.0
3.现阶段项目价格预测
.3. 1
七.项目营销建议
.3..3
、项目市场环境分析
1.** 市简介
1)地理区位
2)城市基本属性
中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”
3)行政区划
总面积 2596.4 平方公里,其中市区面积 1091 平方公里,建成区
面积 78 平方公里;总人口 231 万,市区人口 140 万人;
辖有 5区 1县:田家庵区 、大通区、谢家集区、八公山区、潘集
区和凤台县(2004年从合肥市长丰县划归的 6 个乡镇分属不同的区) 。
4.科教实力
在地级市中, ** 市具有较强的科教力量,科研机构和大专院 校 20 余所,每年有近万名高校毕业生步入社会。
2.对外交通
区位优越、** 位于淮河之滨、安徽中部,处在承东启西、南北通衢重要位置,交通便捷 ,是沿海通向中西部的通道走廊。
区位优越、
1)铁路
1)
铁路
阜淮铁路 通过津浦线、 ** 线、商阜线与京沪、京广、陇海、
京九四大铁路动脉相贯通。
2)公路
2)
公路
206 国道横贯全市 。 ** 距上海、南京、芜湖、合肥分别为 5
个小时、 3 个小时、 2 个小时、 1 个小时行程;
2003 年 7 月,京福高速 ** 连接线 建成,打通了连接苏浙沪、 融入长三角的快速通道; 正在修建中 合(肥) -淮(南) -阜(阳)高速公路 ,其实验段
已于 2004年 11月动工,预计 2007年底建成。
3)机场合肥机场至 **110
3)
机场
合肥机场至 **110 公里,蚌埠机场至 **30 公里
4)
淮河水运 通长江、连大海,可四季航行。
3.经济环境
1)经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段
2003年以来,煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨, ** 煤、电
支柱行业快速增长;
同时, ** 处于长三角腹地,正好可以承接长三角地区的新一轮产
业转移;
由于京福高速 ** 连接线的建成, ** 的外部交通环境得到极大改善,
** 吸引的外来投资不断增加, 也为经济提供了新的增长点。
预计 2004 年** 的 GDP 将达到 210 亿元,增幅为 16% ,是 1995
年以来增速最快的一年。
2)人均 GDP 将突破 1000 美元
2003 年,** 的人均 GDP 达到 8045 元人民币,折合 974美元;如
按 10%的发展速度计算, 2004 年将达到 1071美元。
根据消费经济学理论和国际经验, 当人均 GDP 达 1000 美元时,
居民消费结构将从生存型向享受、 发展型转变, 过去的奢侈品将转化为
居民的必需品;汽车、电脑、高档电器加速进入家庭;人们对于住房条
件改善的需求也将不断增长。
3)第三产业较落后,但发展较快
主导产业: 煤炭、火力发电、化工;
优势产业: 医药、纺织、机械、轻工;
三次产结构: 10.5:51: 38.5(2003 年)。工业在国民经济中的比重最
大;第三产业虽然占较大比重,但发展落后,房地产业、商 贸服务业等,都处于起步阶段。
2003 年开始,商业领域外来商业企业不断增加,苏果超市、 正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入 ** 。
4)居民收入和消费情况
人均可支配收入: 2002年** 城镇居民人均可支配收入为 5345元,2003
年达到 6010 元,增长 12.4%;2004 年经济增长速度为
16%,高出 2003年 3.6个百分点,人均可支配收入的增
幅也将高于 2003 年,预计可达到 7000 元左右;
总体而言,处于较低的水平,但上升的势头较快
工资收入:平均月工资水平大约 850元左右,低者
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