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对房屋买卖合同是否有效进行分析 对房屋买卖合同是否有效进行分析 案例分析： 某受其女儿小李之托，于2004年4月22日将小李在某小区楼房一套卖与见某，价款169000元。当时见某给付小李房款50000元。同年5月1日，见某又将剩余房款119000元全部付清。后见某以所购房屋没有办理过户手续为由，诉至法院，要求解除双方房屋买卖合同，返还其购房款169000元。 审理结果：一审认为，双方房屋买卖合同虽成立，但双方至今未办理房屋产权过户登记手续，且见某提出退房态度坚决，致使小李房屋的产权未能转移，双方的房屋买卖合同不能完全履行，故应予以解除。鉴于双方合同解除后，双方应将各自取得的财产相互退还给对方。 故判决，一、解除双方之间的房屋买卖合同;二、见某退还小李某小区楼房一套，小李退还见某楼房款169000元。李某父女不服一审判决，提出上诉。 二审审理后认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。李某受其女小李的委托，将诉争房屋卖与见某，其行为合法有效，应予确认。李某与见某就诉争房屋达成的口头买卖协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 现双方已实际履行合同，买受人支付了房价款，出卖人亦交付了标的物，标的物的所有权自标的物交付之日起转移，且李某父女亦表示愿意协助见某办理房屋过户手续，故见某以房屋未办理过户手续为由，要求解除合同，理由不充分，故撤消一审判决，驳回见某的诉讼请求。 意见： 根据《城市私有房屋管理条例》第9条规定，买卖双方须持有关证件到当地房屋管理部门办理产权转移登记手续。而《城市私有房屋管理条例》第7条(二)项规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须提交的证件包括买卖合同。这说明在房屋买卖过程中，当事人必须先订立房屋买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。买卖合同的有效成立在先，而产权转移登记在后。 合同是否有效，应当用合同的生效要件来衡量。就本案合同效力问题，双方具有订立协议的行为能力;当事人意思表示真实;该协议不违反法律和行政法规的强制性规范。本案当事人虽是口头协议，但协议内容双方认可，且不违反法律和行政法规的强制性规范。故本案合同是生效的。 根据《中华人民共和国合同法》第133条规定：“标的物的所有权自标的`物交付时起转移”。本案被告已付清了房款，原告占用了房屋，财产所有权已经转移原告。 根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见87条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔，不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当责令其继续履行;如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”。 最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续”。 从以上规定中可以看出，登记只是房屋产权转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件。本案中，被告表示愿意协助原告办理过户手续。原告仅以房屋未办理过户手续为由要求解除合同理由是不充分的。故二审判决是正确的 房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件: 1.合同当事人必须符合主体资格。 房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。 (1)一般主体要求。 依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。 (2)特殊主体要求。 为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。 在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。 在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。 此外,确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。 2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。 依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。 因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实