房地产行业估价课程学习案例库.docx

估价案例 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积 5000m2，土地建筑面积 5000m2，建筑面积 8500m2；建筑物建成于 1988 年 8 月底，建筑结构 为钢筋混凝土结构；土地原为划拨的建设用地使用权， 2007 年 6 月 15 日补办了出让手续， 补交了出让金等费用，取得了使用期限为 50 年的出让的建设用地使用权。 估价要求：需要评估该专用仓库 2008 年 8 月 30 日的价值。 估价过程： 1、选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库 及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。 2、选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包 含建筑物所有权和建设用地使用权的价值，故选择的计算公式为： 旧的房地价值 =土地重新购建价格 +建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧 3、求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成 本，政府也未公布基准地价， 故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格： ①采用市 场法， 利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格； ②采用成本法， 利用 当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等， 再加上土地段差价的办法求取土地的重新开 发成本。 1）采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了 A、B、 C 三个可比实例并进行有关修正、调整如下： 可比实例 A：土地面积 4300m2；成交日期 2007 年 9 月；成交价格 605 元 /m2。 修正与调整计算如下： 实例土地价格 交易情况修正 市场状况调整 土地状况调整 605 × 100/100 × 107/100 × 100/95 =681.4 （元 /m2） 可比实例 B：土地面积 5500m2；成交日期 2008 年 1 月；成交价格 710 元 /m2。 修正与调整计算如下： 实例土地价格 交易情况修正 市场状况调整 土地状况调整 710 × 100/100 × 103/100 × 100/106 =689.9 （元 /m2） 可比实例 C：土地面积 4800m2；成交日期 2008 年 6 月；成交价格 633 元 /m2。 修正与调整计算如下： 实例土地价格 交易情况修正 市场状况调整 土地状况调整 633 × 100/95 × 101/100 × 100/99 =679.8（元 /m2） 故：估价对象土地的单价 =（ 681.4+689.9+679.8 ）÷ 3=684（元 /m2） 2）采用成本法，利用当地征地费加出让金等费用和开发成本等，再加上地段差价的办 法求取土地的重新开发成本。在估价时点（ 2008 年 8 月 30 日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、 安置补助费、 缴纳出让金等费用 30 元 /m2；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平” ，为此，每平方米还需要 110 元（含开发土地的必要支出及应得利润） 。以上合计为 290 元 /m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为 10 个级别， 城市边缘熟地列为最差级， 即处于第 10 级土地上， 而估价对 象房地产处于第 7 级土地上， 因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。 各级土地之间 的地价差异如表 7-3 所示。 表 7-3 某城市各级土地之间的地价差异表 土地级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 1 土地是次级土地的倍数 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.00 地价是最差级土地的倍数 10.60 8.16 6.27 4.83 3.71 2.86 2.20 1.69 1.30 1.00 根据表 7-3 估价对象土地的单价 =290× 2.20=638 （元 /m2） 通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别为 684 元/m2 和 638 元 /m2。该房地产估 价主要是以前者为基础， 但对于后者也加以充分考虑， 并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的 意见，确定估价对象土地的单价为 680 元/m2。故： 估价对象土地的总价 =680× 5000=340.0 （万元） 4、求取建筑物重新购建价格。现时（在估价时点 2008 年 8 月 30 日）与估价对象建筑物 类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出及应得利润）为 1000 元/m2. 建筑面积。故： 估价对象建筑物的重新购建总价 =1000× 8500=850.0 （万元） 5、求取该建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价